交银国际：房地产令央企退出属安抚

国资委勒令非以房地产为主业的78家央企有序退出房地产市场.按国委要求，除了16家获核准的央企外，其余央企要加快调整重组，严限投入新的房地产项目，即需在完成现时已有项目后，全面退出房地产业务。由于近期接连投得“地王”者皆为央企，而且投得地王的公司如中国兵器设备、中信集团、中国烟草集团等，皆未被列入获核准央企之列，因此有意见相信是次政策可为近期炽热的土地市场降温。惟需注意，以上所述公司都不属于国资委管辖的央企范围，因此没有出现在获核准名单乃属正常。

然而，被勒令撤出的央企市占率甚低。需要注意是次政策只针对中央企业，但对于其旗下的地产公司，却仍未有限制。此外，去年央企房地产板块的销售额约为2,200亿元人民币，占整体市场43,995亿元人民币约5%。所以，被勒令撤出的央企对房地产市场的实际影响可能甚微。根据国资委的统计显示，该16家央企截至09年底的房地产板块资产总额为5,616亿元人民币，占全部央企房地产板块资产总额的85%；去年销售收入达1,899亿元人民币，占全部央企地产业务收入的86％；纯利则达188亿元人民币，是总额的94％。

理论上长线是对开发商有正面影响，但实质效用有限。日后在新规定下，竞投土地的参与者只余下民企开发商和获批准的16家央企。竞投者数目减少在理论上有助减少竞争，降低再出现“地王”成交价的机会。假如土地价格转趋温和，对日后项目的毛利率应有正面作用，所以长线而言对开发商应有正面影响。然而，如前所说，被要求退出的央企之市占率其实很低，因此我们怀疑实质效用有限，措施属安抚社会压力的意义较大。

在房价引领地价的市场格局下，措施对房价影响甚微。我们认为以平均地价而言，早前出现的“地王”情况属较个别例子，并相信短期内平均地价很可能得以舒缓。另外，由于内地房地产市场的经验是房价引领地价的情况较多，房价走势领先，地价走势跟随并落后房价，因此估计是次政策对现时房价的影响不会太大。

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