楼市“国十一条”纵深解读 收紧房贷并非坏事

一、从房地产政策面分析,2010 年的房地产政策明显趋于紧缩。今年1 月10 日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)下发,多少有些惊动业界。从形式上看,“国十一条”主要重申和细化了“国四条”,然而其措辞明显比后者严厉,抑制性的内容远多于支持性的内容。比如,“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求,而“国十一条”中却规定只要是二次购房,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

二、 “国十一条”中还强调:“防止境外‘热钱’冲击我国市场。”“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为” “探索土地出让综合评标方法”, “已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。” 在房地产开发、销售的每个环节,基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。

三、 此次“国十一条”中,改善型住房不再作为一个概念单独提出,这意味着住房贷款的首付和利率将按照首套房和二套房的标准进行切分。故而,此前商业银行为了拉客户而可以被灵活操作的模糊地带被抹去,只要有公积金贷款或商业贷款记录的,都将按照二套房标准严格执行4成首付的规定。而且业内人士透露,在第一季度,银行放贷的尺度把握会尤为谨慎。

四、“国十一条”对于二套房贷的从严认定,更是结合了把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来,加大差异化的信贷和税收政策来执行的。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求,明确了采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”做法。同时,“国十一条”中还提出了贯彻执行差别化房地产税收政策,加快研究完善房地产税收体系工作。也就是说,物业税等打击炒房行为的利器要加快出台。从中更能体现国家控制房价决心。(邹靓 整理)

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另眼看调控：收紧房贷并非坏事

上海证券报

一说起收紧房贷或是取消优惠利率,购房者总是第一个跳出来叫屈喊冤,接着便是媒体铺天盖地地为普通消费者打抱不平,希望政府支持正常住房需求(大多数情况下与首套住房等同概念)。也有一批专家,自始至终坚持“并非所有人都需要购房,都能购房”的言论。于是乎,提倡政府多建经济适用房,建议政府供给廉租房。

而多年的市场实践经验所得,货币政策的大动向,以及针对房地产市场的种种信贷政策,往往与房地产市场走向特别是高房价息息相关。除去特殊时期(如遭遇金融危机需刺激经济时),政府总是期望房价能以平稳增长的方式运行。

拿本轮房地产信贷由高位回落的例子来说,2009 年楼市回暖的直接原因,是从2008年12月国务院办公厅出台“131 号文”开始的一系列支持住房消费和房地产开发投资,加快保障性住房建设等一系列配套政策措施。2009年全国70个大中城市新建商品房成交均价比2008 年上涨近24%,创近15 年来新高,若非4万亿经济刺激计划,不可能实现。

房价过快增长的直接后果,是触发了监管部门对楼市可持续发展,以及房地产信贷资产质量的担忧。如何抑制高房价,从卡口信贷开始。“国十一条”与“国四条”的一项重要区别在于,不再明确支持二次置业中的改善性购房需求。地方银监局在对商业银行的风险提示中同时强调了,需落实与借款人“面谈、面签”制度,坚决取消房贷业务返点。

做法上的严格执行,及弹性空间的缩小,是房贷大规模收紧的开始。比起量化的收紧房贷来说,他给予市场的是一个明确的“抑制高房价”的信号。商业银行必然乘势谨慎放贷,收窄利率优惠幅度甚至取消优惠利率都在意料之中。

短期来看,对购房者特别是有刚性住房需求的消费者,是继高房价后的双重打击。但如果将其放入一个更宏观的视野中,控制房贷过快增长的最终落点,并非打击购房者,而是为了抑制高房价。

对于普通消费者来说,对房价的敏感程度往往要超过对贷款利率的敏感程度。这与投机者恰恰相反。大量利用信贷资金炒房者,对信贷收紧或是上调利率更为敏感。或许,在政策开始实施的很长一段时间内,房价不降反升,但若能稳定房价增幅甚至稳定房价本身,遏制房价高增长后的投机行为,收紧房贷就可算是达到了预期的政策效果。

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