多数中资行房贷收紧 七折房贷名存实亡

继中行将首套房贷利率优惠从7折调整为8.5折之后，春节后大部分商业银行也将开始收紧首套房贷款优惠。去年个贷投放凶猛的招商银行，在春节前就已经将二套房贷利率提高到基准利率10%以上，而且只对信用纪录较好的客户放款。深圳发展银行、农业银行则将二套房贷利率维持在基准利率水平。

中资银行七折利率名存实忘

虽然据媒体报道大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出0.7倍基准利率的优惠了。 同时，各家银行的房贷审批速度也有不要同程度的放缓。

建设银行深圳分行内部人士在接受媒体采访时表示，目前该行个人房贷控制很严，现在只能提交申请，但何时能放贷还不清楚，且二套房贷首付最低四成，而贷款利率则要在基准利率基础上上浮30%。

此外，中信银行上海分行表示，从春节前进入贷款审批程序的购房者情况看，很少有满足首套自住普通住房条件的，以1.1倍的二套房利率放款已成为常态。目前中信银行仅针对优质客户以基准利率放款，而利率下浮几无可能。

而在个贷市场一向表现激进的兴业银行，即使二套房贷满足“改善型”住房的标准，现在也只能打到9折的优惠。

外资银行房贷优惠政策延续

然而，在中资银行个人房贷普遍收紧的情况下，上海市部分外资银行针对居民的人民币个人住房贷款业务优惠政策仍在继续，业内人士分析，外资行甚至有望凭借利率等多方面的比较优势，在房贷这一传统弱项上打一个“翻身仗”。

汇丰中国对购房者优惠条件达到首套房贷总额为房产总价8成，利率7折；二套首付4成，利率7.1折。但如需获得上述优惠，客户需成为汇丰卓越理财客户6个月以上，且购买的是普通自住房，如购买别墅即使首套也只能享受7.1折利率。据了解，汇丰卓越理财账户的开户最低金额为人民币50万或等值外币。

渣打银行客服人员在接受采访时也表示，该行现在执行的仍是2009年的房贷政策，在收到上级部门通知执行新政策之前，房贷利率等优惠措施应会维持原样不变。客服人员称，2009年的政策为首套房首付3成，利率7折；二套房利率为基准利率的1.1倍。东亚银行的电话录音中称，“贷款总金额最高为房产总价8成，期限30年，利率优惠”，据调查，“利率优惠”指首套房首付2成，利率7折。

业内人士分析称，房贷业务主要依靠优惠条件吸引客户，客户对银行品牌的依赖度和忠诚度都不高，因此外资银行目前在房贷业务上的种种比较优势可能将分流一部分中资银行的客户。

中资行房贷紧缩或成业内常态

根据房贷市场的传统，贷款定价一般均由国有大行主导，而股份制银行和城商行则以略为优惠的房贷政策吸引客户。有分析认为，住房按揭贷款压力测试结果不佳，是银监会督促各商业银行收紧房贷的主要原因。

此外，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患，特别是升息预期下，房贷业务的利差已进一步萎缩。

业内人士则认为，高昂的房价和2010年以来不断出台的房地产调控政策，是造成当前成交低迷的主要原因。一方面高昂的房价大大超出自住型购房者的支付能力，导致自住型有效需求不足；另一方面，近期陆续出台的打击房地产市场投机行为的调控政策有效地抑制了投资性购房的需求，因此成交低迷在情理之中。而且春节期间历来是一年中成交最为低迷的时期之一，楼市走势关键在于节后的成交情况，但目前看贷款从紧仍然是业内人士的普遍预期。

业内人士称，现在多种迹象显示，国家已着手进一步调控房地产业，因此银行的房贷收紧，可能成为业内常态。不过，提前收紧的一些银行，房贷业务量开始萎缩。

全款购房者数量激增

据北京多家中介机构的统计数字显示，2月中上旬，北京市二手房成交量中，公积金贷款比例从原来的16%左右，上升至19%左右。而全款客户则从09年下半年的27.9%上涨到了2月份的首次突破4成。全款客户比例近几年首次超过商业贷款客户，在2月份来商贷比例仅为40.1%相比09年下半年，下降了16个百分点。

北京中原三级市场研究部数据统计显示，截止2月21号北京市成交的5418套二手住宅中单套平均面积为91.25平米，相比09年12月下跌了近5平米。中小户型成交市场的热点。而12月份占市场主流的恐慌性需求离开市场，这部分需求的购买力比较低，对贷款的依赖性更高，而在2月份置业的业主大部分为改善性或者投资性业主。这些客户大部分首付能力比较强或者选择了全款。这使得在2月份公积金及全款比例明显上涨。

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