房价上涨“悔”合约 开发商与代理公司互告“没信誉”

星海公司状告嘉盛公司违约 要求解约

泸州市星海房地产开发公司的委托代理人在庭上出示了几组证据后称，2009年8月15日，原告与被告泸州嘉盛房地产营销有限公司签订了《委托代理销售合同》，由被告委托原告代理销售位于泸州市龙马潭区迎宾大道一段67号“绿景.清城”（推广案名：“公园一号”）房屋。在合同履行过程中，被告不按双方签订的合同履行自己的义务，已经严重违约。原告多次找被告协商，被告仍我行我素。被告的行为严重损害了原告的合法权益，双方的合作已经成为不可能。为维护原告的合法权益不受侵犯，遂按相关法律规定向法院提起民事诉讼，要求解除双方的合同关系，并向原告支付违约金50万元，立即搬出原告公司的售房部。

原被告双方在庭上辩论的内容集中在几个方面。

焦点一　 嘉盛公司是否自行对外签订合同并收取订金？

原告方星海公司出示了双方签订的代理合同以及被告方的《订购确认书》，称被告没有以原告的名义对外签订售房合同，并且私自收取订金，违反了合约。

嘉盛公司对证据的真实性无异议，但认为以被告名义签订《订购确认书》符合合同法。因为《订购确认书》与《商品房买卖合同》完全不同，星海公司是在偷换概念。针对星海公司指责其私自收取订金的说法，嘉盛公司辩称收取订金的房屋是个人委托买卖，与本案无关。

焦点二　嘉盛公司未作充分宣传 实施低价营销？

星海公司称进行了网络价格调查，该公司项目所在区域的房价均已上涨，但因被告嘉盛公司未进行充分宣传，涉嫌实施低价营销，致使该公司楼盘售价未达到该区域的价格平均水平，给原告造成了巨大的损失，失去了69万余元可得利益。

嘉盛公司辩称原告只交给被告一期项目所剩的3000余平米的42套尾房，尽管如此，自与原告签下代理合同后，嘉盛公司仍然进行了一系列广告策划宣传，将该项目名改为“公园一号”，在专业房产网站签定了一年半广告宣传合同，共花费10余万元。鉴于该项目二期工程没有具体的开发日程安排，嘉盛公司将视二期的开发情况逐渐投入宣传。

焦点三　嘉盛公司是否曾泄露商业秘密 诋毁星海公司？

原告开放商星海公司提供了嘉盛公司网站截图，称该公司在其网站上贴出了本案的法院传票等内容，双方委托销售合同书也被挂在网上，透露了星海公司房屋销售底价，泄露了商业秘密。

但嘉盛公司的代理律师则称，案件已经决定公开审理，该网站将本案相关内容公诸于众就不存在泄密的问题。

突起波澜 嘉盛公司反诉星海公司单方面违约

具有戏剧性的是，嘉盛公司随后反诉星海公司不遵守诚实信用的基本原则，见到楼市价格上扬，遂欲单方面解除代理合同，试图取消反诉人的销售代理权。嘉盛公司称其提前10个月圆满完成了双方约定的销售任务，约定价2300元/㎡，实际销售价为2400元/㎡，且已为二期项目积累客户源近500人。

嘉盛公司出示红星派出所出警登记、照片、录音、录像等物证后称，在未经反诉人协商或同意的前提下，星海公司采取了送达解除合同通知、强行派人进驻售楼部、组织10余人冲进售楼部强行要求反诉人移交售楼部、在反诉人原来管理的售楼部门上另行加锁、撕毁红星村派出所干警主持下达成的协议、强行撬开反诉人原来的门锁后霸占售楼中心等系列违约行为。嘉盛公司向星海公司送达了《停止侵害通知》后，仍未能与该公司达成一致。

基于所陈述的原因，嘉盛公司请求法院依据相关法律规定判令星海公司赔偿嘉盛公司预期可获取的利润600余万元并承担本案的诉讼费。

对嘉盛公司的说法，星海公司方面未发表看法。

双方孰是孰非，将由法律裁定。

业内说法：星海公司市场判断失误导致起诉闹剧

事后，记者采访了泸州市多名地产从业人员，他们当中有开发企业的销售总监，也有与嘉盛公司一样专业从事地产代理营销的从业者。他们均认为嘉盛公司的做法并无不妥。

在泸州市从事房产开发的重庆某开发企业的销售总监靳先生认为，就代理销售合同本身来说，作为开发企业的星海公司委托被告方的核心事项是：嘉盛公司应在双方约定的12个月的销售期内以不低于2300元/㎡的价格将这42套房产进行销售。目前就双方在法庭上所举证的证据都说明嘉盛公司已经充分完全地履行完了全部委托事项，违约一说根本就站不住脚。

靳先生还说，关于嘉盛公司以自己公司的名义与购房者签订《订购确认书》虽有些不妥，但双方并未在代理合同中对此进行约定，双方仅仅约定了“必须以开发公司的名义对外签订房屋买卖合同”。正如嘉盛公司在法庭上辩称那样：订购确认书与买卖合同确实是两码事，即便嘉盛公司的做法有待商榷，但与双方订立的代理合同以及法律相关规定并无冲突。

靳先生最后指出，这场官司真正的起因并不是双方在法庭上所谈到的，还有最核心的地方，就是开发公司在与嘉盛公司签订代理合同之前对行情判断失误，没有预料到泸州房价在2009年下半年会如此火爆。

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