2010年，房地产投资仍将高位增长

考虑到房地产投资的高度不稳定性，为防止政府投资退出可能引起的经济大起大落，就需要出台房地产新政，及早规范房地产市场的发展。众所周知，固定资产投资作为GDP的重要组成部分具有高度的不稳定性，而其中，尤以房地产投资为甚。近年来，房地产投资占全部固定资产投资的比重约25%，占国内总产量的12%，与制造业投资及政府主导性投资共同构成了全部固定资产投资的三大组成部分。随着“国退民进”步伐的加快，政府投资对全部固定资产投资的影响力会减弱，为了促进经济平稳较快发展，保持房地产投资的稳定增长尤为重要。

政府在房地产投资当月增速30%左右的水平上启动紧缩政策，似乎说明，这是可以容忍的稳定增长水平。不过，即便房地产当月同比增速攀升的势头得到控制，房地产投资累计同比增速还会由目前的17.8%继续攀升至30%左右。

首先，住房销售的良好表现将带动房地产投资增长。1999年以来的数据表明，住房销售始终领先于房地产投资增长，虽受开发进度及土地管理制度完善等因素影响，领先的时期逐步缩短，但目前住房销售依然领先住房投资6个月左右(图1)。目前，商品房销售创历年同期最高水平。除西藏外，全国30个省市房屋销售面积同比上涨，其中12个省市同比增长50%以上。2009年以来，住房销售面积增速持续高于住房新开工面积增速。基本可判定，房地产投资还将继续保持高增长。

其次，保障性住房投资加快将带动全部房地产投资增长。根据国家四万亿重点项目投资规划，2009年计划投资1676亿元用于保障性住房建设。

截至10月末，全国已完成保障性住房建设投资454亿元，计划完成率27%。住建部提出2009-2011年将通过中央、地方财政和社会投资超过9000亿元，用于建设保障性住房项目。可以预见，今后一段时期，保障性住房投资增速会突飞猛进。

需注意的是，房地产投资增速不仅取决于供给因素，如：土地供应、房地产企业资金来源、施工建材成本等；也取决于需求因素，如：人口的年龄结构、城镇化进程的快慢、住房贷款的便利性、居民贷款的资金成本、居民收入水平等。此外，政策因素及预期也会对其产生影响。目前，房地产税收和土地政策已出台相应紧缩措施，只是信贷政策未发生明显转向。随着政策从紧，若开发商预期实际住房需求改变，就会放慢开发速度。不过，正如上文所述，即便政府出台更严厉的政策，其目的旨在保稳定，而非抑制房地产需求，尤其是刚性需求。因此，房地产企业有十足的把握认为紧缩政策所带来的负面需求冲击是暂时的，实力雄厚的开发商没必要急于削减投资；而资金链相对紧张、拿地困难的中小开发商，也会加大囤积土地的开发力度，尽快回笼资金。

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