宜宾房企淘地“钱途”未卜 刚需恐慌“下手”得思量

自从5月底宜宾城区拍出5宗建设用地之后，6月10日，南溪拍出的5宗地块成交3宗，两宗流拍。此次土地放量密集，“饥渴”的房企拿地意愿强烈，然而楼市调控所引发的市场风险，也让房企不得不斟酌思量，那些不愿意错失机会的房企下血本“淘地”引起了业界的关注。自此，宜宾楼市进入一个特殊的盘整时期，无奈的刚需、纠结的改善、恐慌的投资……诠释着宜宾楼市冷暖变化。

资源为王“钱景”难料？

作为房地产开发的源头，土地一向是开发商的不懈追求。2011年宜宾楼市并没有让人意外，因为城区在售楼盘稀缺，相反，南溪、柏溪等地新盘较多，且销售形势日渐火热，年初时仍对今后市场走向没底的开发商如今有了一定的判断。近期房企与自然人展开土地争夺战已成今年楼市的一“景”，从宜宾5宗土地高价拍出开始，6月10日，南溪再次掀起了红红火火的“拿地战”。其中，位于南溪林丰乡金光村2社的NT-2011-07号第5宗居住用地，现场以自然人以1360元/平米的价格竞得，该宗地起始价为450元/平米，宗地面积为1.88亩，面对最后的价格，现场唏嘘不已。

记者查询相关资料发现，当年号称楼市价值“洼地”的白沙地价已然大幅向上，2006年6月2日，寅吾集团以610元/㎡的地价拍得白沙组团首块居住用地（现黄桷花园项目用地），该地面积68亩；在黄桷坪花园旁边，是目前建设中的地中海蓝湾项目用地，是2007年11月22日寅吾集团控股的鼎业集团经过多轮竞拍后，最终以780元/㎡、约52万元/亩的价格的价格收入囊中；2008年7月2日，树高集团拍得白沙组团地块（现长江国际青年城项目用地）时的价格就涨到97万元/亩……地价上涨引发的市场效益则是区域房价的上行。

“在房价的一轮轮上涨中，‘地王’功不可没。”一位从事地产项目营销策划工作的经理人孙立彬表示，土地拍卖过程中，决意高价抢地的企业要么是刚刚进入市场的企业，以此立威；要不就是已经在该板块有大型项目的大企业，通过制造“地王”提升片区的知名度和价值。“但从近期土地交易行情看，本土大型房企顾虑还要多一些，而自然人和中小企业的愿望更强烈，后续市场风险难料。”

对此，南溪某房企一名房产营销负责人表示，从南溪楼市目前热点区域打造的产品线来看，以打造中档刚需和改善型产品为主，这样有助于加快项目销售速度；在相应拿地环节，滨江新城区域内地块由于具有地方政府城市规划支持，项目概念较易受购房人接受，因此今年以来市场表现相对较好，符合快周转模式的需求。

对于此次南溪拍卖5宗土地的情况，这名营销负责人认为，在资金压力下，快周转已成为很多房产开发企业的共识；从整个宜宾楼市来看，虽然目前南溪部分项目房价相对处于中端价位，但土地市场转热已成趋势，目前南溪的土地成本已逐渐升高，”2宗地块流拍的原因并不在于地段，而是其未经过销售市场考验的地价，很多开发商持慎重态度。“

“挤出效应”带来“恐慌式刚需”

原以为房价会跌，结果房价仍“坚挺不拔”。从2010年上半年宜宾楼盘均价3200-3500元/平米，不到一年同一区域内的楼盘后批次房价均价直上4500元/平米。记者走访多个在售楼盘发现，小户型房源早已抢空，“滞销”的都是高价房或是面积140平米以上的大户型。

“我们这个不叫‘滞销’，只是说产品定位属于高端客户群体，销售周期相对较长而已。”对此，宜宾城区某楼盘营销人员告诉记者，房价上涨，很多经济实力不强的购房者一路“踏空”。目前近百套情景洋房均价7500元/平米以上，让不少购房者望而却步，不得不将置业计划移至天柏或南溪等组团去。

采访中，一些购房者表示，经过犹豫和冷静之后，感觉在城市买房希望越等越远了，加上首付提高，按揭房贷收紧，调控政策也把刚需族“扫出”了楼市，自住型刚需也一并遭到了“误伤”。

记者了解到，在调控政策紧缩和房价居高不下的双重夹击下，不少刚需群体有了一定的心理压力，很多普通购房者因“形势所迫”，咬牙将置业计划提前，这种“挤出效应”带来的购买力开始明显。而“购房越等越难买？”“按照再过几年，我还能买得起房吗？”等一连串的疑问困扰了更多的刚需群体。

对此，宜宾某房产营销公司置业经理周良平认为，买房首先要看自己的需求，究竟自己是首套购房，还是改善住房？想要自住还是投资？购房预算资金有多少？结合自己的生活、工作和喜好，确定居住的大方向。然后考虑户型需求，看区域规划如何，交通是否方便？以及区域品牌开发商的数量，这个是楼盘未来升值的保障之一。宜宾楼市经过持续多年的快速增长后，楼市价值整体升高一层，价格很难向下降到2007年初的水平，所以按揭客户购房前一定要在银行审核过自己的信贷资质情况后再购买，以避免不必要的麻烦；对于首次置业买房的客户，更要合理利用好自己首套房的购房机会。

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