【三江周刊】宜宾柏溪违建房买卖调查

便宜的“改造楼”

入夜，从翠柏大道旁一条不知名、宽度仅两三米的巷子穿进，再转过两段蜿蜒的小路，经过一片低矮的民房，便能看到几幢没有外墙砖的楼房，这几幢楼朝向不一，相互交错，楼间距离不超过一米。

这片违章建筑聚集地，属于柏溪镇高梨村。几幢骨架已经搭好的楼房，外墙面上有醒目的“违章建筑”四个大字。如果没有熟人带路，外人很难知道这么僻静的地方，竟然会有如此之多的违章建筑。苏明辉的家，就在其中一栋楼上。

在附近工厂上班的苏明辉夫妇都是高县人，进城务工多年。2009年下半年，随着5岁的女儿渐渐长大，以及房东随时以各种理由涨租金的做法让苏明辉意识到，长期租房子住不是办法，只有在城里有套属于自己的住房，才算有个完整的家。

夫妇俩最先看中的是224城北新区的一个楼盘，但咨询后让苏明辉很沮丧，该地段的商品房已经涨到了2200元∕平方米。他盘算了一下，如果买一套100平米的商品房，首付加各种税费就要七八万元，而家里多年的积蓄以及双方家人的“赞助”不过才这个数字。

当时，苏明辉每月的工资接近2000元，妻子只有1000多元，想着省吃俭用多年存下的钱仅够首付，想着买下房子后没有着落的装修费，想着要面对20年时间每月近千元的房贷，苏明辉犹豫了。

就在苏明辉犹豫不定之时，一名工友的话提醒了他，“你要买房子，可以去看看周围农民修的房子嘛！便宜得很。”

便宜的城郊房

通过熟人，苏明辉找到现在这幢楼的业主许存忠——高梨村的一名普通村民。

此时，许存忠修的6层半楼房、总计13套住房已经只剩下六楼的两套了——之所以只修了6层半，是因为顶楼另一侧的空间被其他村民先修的房子遮挡了。

许存忠开出的价格确实很有吸引力，“一口价750元∕平方米”，算下来90个平方米的住房还不到7万元，并且，什么税费、规费、维修基金等等都没有。这样的价格让苏明辉心动了。

苏明辉说，他也知道许存忠修的这种房子属于违章建筑，不受法律的保护，夫妻俩纠结了一个星期后得到消息，六楼另外一套住房被人抢购了。这下，苏明辉开始急了。

真正促使苏明辉下决心买许存忠的违建房的，是因为许给他看了一份该幢楼的建设用地规划许可证，在规划许可证上，明确该幢楼是经过了宜宾县规划部门批准的旧房改造楼，不过，许可证上也明确规定了，该幢旧房改造楼只能控制在三楼以内，总建筑面积在350平方米以内，而不是现在的6层半。

刘亚琳听楼下卖面的大妈告诉她，原来这幢楼刚刚修起时确实只有三层。只是不到半年，许存忠邀约一些泥水匠将房子“拔高”。

“我当时想，这幢楼与周围一些什么手续都没有办的违建相比，至少一半属于合法的。”夫妻俩一合计，最终找到许存忠，定下了现今这一套92平方米的房子。

与正规的楼盘不一样，这幢楼从底楼上来，两边对应的每套住房面积都不一致，比如苏明辉楼下的住户面积是95平方米，再往下又是93个平方米，“修的时候只要有缝隙都往外修。”苏明辉将原因归纳如此。

为了保证自己的住房面积没有“缩水”，苏明辉还特意找了专业的泥水匠，把整个房子和楼道的公摊面积都做了测量，其结果与许存忠所说的面积基本吻合。

买卖成了“联建”

在面积与房价没有争议的情况下，双方很快达成了一份《房屋联建协议书》。

从寝室里的箱底下，苏明辉翻出了这份甲方为许存忠，乙方为苏明辉的协议书，其中第一条便是：“甲方老宅基地块修建的住房6—1号住房，现归联建的乙方长期使用，乙方有长期居住权、继承权，也可随时转让别人，不受甲方任何家人的干涉和侵权，面积按实计算，每平方米750元。”

协议书中为保护购房方的权利，有这样一条规定：“乙方取得该房屋使用权后，任何人不得以任何理由剥夺该房屋的产权，如有纠纷，一切后果均由甲方负责。”

“这主要是考虑到政府一旦认定这个房子是违章建筑要拆，那就应当由许存忠赔付我们这些联建户的损失。”苏明辉的妻子刘亚琳接过话说，“对我们来说，最担心的就是这种房子的产权问题。”

对今后面临可能的政府拆迁问题，协议书中也有明确的说法：“今后若遇到政府或其他单位征地拆迁其房屋，其所赔付的房屋款项按当时的赔偿价格金额归乙方所有，乙方也享有政策性的安置权利（包括搬迁费、享受政府指标房和住房补贴）……”

不过，直到现在，苏明辉和刘亚琳对有关拆迁赔偿条款的解释都有分歧，刘亚琳认为是按照拆迁当时政府赔偿的价格据实计算；而苏明辉所理解的，则是许存忠对他说的，至少会按当初的购房价赔给他。

对这一点，或是互相安慰，或是无奈面对，苏明辉夫妇很快找到共同点：“反正拆迁占了我们的买本是亏不了的。”

苏明辉说，协议中还有一条让他非常心动：“乙方购得甲方房屋后，乙方如需将户口迁入甲方所在地，甲方应当配合乙方……”

而在两年前，苏明辉的女儿正面临要读小学了，户口都不在本地的夫妻俩对这一条非常看重，不过，这一条最终被证实是“无法做到的事情”，女儿读书的问题还是单位开了介绍信，以外来务工人员子女身份得到解决。

关于房屋质量的保障，协议中只有短短一句话：“五年之内发生渗漏由甲方负责。”

违建价格悄然攀升

尽管有着一纸协议，心细的刘亚琳始终觉得不踏实，在将房款付给许存忠之后，两口子专程拿着联建协议到宜宾县的公证部部门，希望对协议做个公证。

“他们（公证部门）说这是违章建筑，任何人都不敢公证，并且告诉我们这种协议不受法律保护。”回忆起当初的一幕，刘亚琳有些沮丧，苏明辉安慰她说，那么多人买了这种房子，没有必要那么紧张。

的确，据苏明辉了解，在许存忠所修建的13套住房中，除了4套住房用于许的家人居住外，其余的9套全部卖给了外面的居民，“听说他修建时的造价还不到每平方米400元，9套平均下来以100平方米计算，算下来许存忠赚了差不多40万。”

入住这套房子两年多来，一些“利好”消息也不断传到苏明辉夫妇耳朵里：“对门的一家人住了一年后，将房子转让给了别人，而房价从买时的750元∕平方米涨到了1100元∕平方米；四楼一个住户年初刚转手，新买家开出的价格是1300元∕平方米。”

除了对其他住户转让的房价非常清楚，苏明辉对转让的方式也有了解，新住户需要和许存忠重新签订一份联建协议。而上浮的差价，许存忠没有收取一分手续费。

苏明辉说，目前高梨村这种新修违建的价格已经卖到了1500元∕平方米以上，“这个价格与现在的商品房相比，仍然保持只占三分之一的‘优势’，所以买的人还是很多。”

4月11日，天福北苑门口违建施工工人被高压电烧死之前，苏明辉就听说，这幢楼外墙还未完工，部分买了房子的住户就已经迫不及待地开始进行内部装修了。

“如果不是那件事，我们现在把房子卖出去都赚钱了。”苏明辉的话，遭到了刘亚琳一阵数落：“卖了？卖了我们住哪里？你卖房子的钱现在连首付的一半都不够了！”

妻子的话虽然刺耳但却在理，不善言辞的苏明辉立马就不吭声了。

买房两年的喜与忧

苏明辉这套两室一厅的住房，客厅不大，一侧的餐桌加沙发就占据了近一半的空间，两居室的装修也很简单，但从窗台上一尘不染的墙砖上可以感受到，这是一个勤劳又讲究卫生的家庭。

“主管”家庭财务的刘亚琳说，钢化涂料加上素雅调的简单装修和电器总共用了四万多元，现在都还差朋友些近两万元。谈及两年来住在这里的生活，刘亚琳概括成五个字“有喜也有忧。”

她所说的喜，是飘零多年后终于有了家庭的稳定感，而住在这种房子里，最大的好处在于，没有每个月的物管费：“我周围很多朋友房子每月的物管费都是100多，这都够我们一家生活好几天了。”

楼道的卫生，靠的是住户们的自觉，有时实在太脏了，大家会轮流义务的打扫一下。与商品房一样，这幢违建的水、电、气都是通了的，为此苏明辉花了3200元的天然气户头费，生活上的基本保障也就有了。

然而，另一方面的忧也让刘亚琳很烦心：这幢楼是几户共用一个电表，而每月抄出来的总表数字与分表数字间总会有几十上百度的“误差”，算下来电费投一元一度的情况也不少见，今年咬牙刚刚买了空调的一家人目前最担心电压负荷能否拖得起？

担心不是空穴来风，去年6月，三楼住户外的公共电线就发生过一起烧毁事故，懂一些电工知识的苏明辉到现场后发现，原因在于许存忠为了节约成本，将外墙电线采取部分铝芯线和铜芯线相连而造成的：“幸好当时只是电线烧落在地上，一旦窜燃起来后果真是不堪设想。”苏明辉说，想想他都觉得后怕。

安全隐忧还远非如此，苏明辉放在楼下巷道里锁好的自行车，已经“不翼而飞”了三辆；过年做好的香肠腊肉挂在阳台上风干，第二天就不见踪影；连从出租屋带过来的一个蜂窝煤炉子，放在门外不久也被人拿走了……

违建房能“转正”吗？

尽管住房存在着这样那样的问题，苏明辉夫妇还是对这套房子有了很深的感情。

“自从天福北苑门口的违建出事后，我晓得这一片新建的违建都紧急叫停了。”苏明辉说，他和邻居聊天时都很担心，政府对他们这种已经住入的违建会采取什么措施？

刘亚琳认为，全部拆肯定不现实，因为据她所知，就在高梨村这一带就有好几百户人与他们的情况类似，一旦全部拆肯定会给他们这种底层打工者以“致命”的打击。

因此，苏明辉建议，政府应当正视现实，对已经居住有人的违章建筑做相关的安全评估后，以某种折中的方式来认可他们的合法权益。

“如果经过某些必要的程序后，需要我们补缴几千上万元相关的税费和其他费用，让这种房子‘转正’我们也会乐意接受。”苏明辉用手指着窗外一片灯火阑珊的建筑默默地说：“这样的情况不止我们一家人。”

（为保护个人隐私，以上人员均为化名）

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