“二次调控”后 宜宾楼市投资者撤离 小户型失宠

在多数消费者的印象中，从宜宾市房管局每月发布的商品房销售备案登记信息来看，2009年以前，宜宾楼市中小户型销售一直占上风，不少项目以其地块位置的特殊性，更是打出了珍稀、绝版、珍藏的广告语，成为楼市成交的主力产品，而且从较早的宜都花园、鑫杰座、鑫空间等楼盘来看，只要新盘推出小户型房源，诚意登记、摇号选房、凌晨排队……小户型楼盘的销售大厅内人头攒动，市场供不应求让部分购得者满怀欣喜；而未得者神色黯然。以至于在楼市调整的低谷，宜宾楼市中小户型销售也依然是波澜不惊，销售遇阻的都是大户型房源。究其原因，无疑就是落在这“小”字上———面积50—80㎡、简单实用的户型，以及诱人的超低总价，轻松地俘获了大批投资者和年轻置业者的心。

但随着2010年严厉的楼市调控新政频频出台，自8月份以来，记者从城区在售的各楼盘销售处了解到，新政下，宜宾楼市已经出现了比较明显的变化；面积80—120㎡的户型最受青睐，而70㎡以下的小户型却遭遇了“滞销”的尴尬，是过高的房价让购房者“望房却步”，还是小户型产品遭遇到了新政的冲击？

楼市不再“小鬼当家”

现在宜宾城区还有房源可售吗？有！不过大多数楼盘除了少数尾房，现有批次房源中仅剩下70㎡以下的小户型待售。近日，记者采访宜宾几家房产公司营销人员时发现，小户型“滞销”的说法已经在业界蔓延，尽管当前房源稀缺，供不应求，但下半年开盘以来，从批次新房源各户型的销售情况进行比较，小户型的速度已经明显放缓。记者在一楼盘销售大厅内的房源销控表中看到，原来最不愁卖的一居室，最近三个月来成交比例连连下跌，成交量仅占楼盘整体成交量的两三成。

“最好卖的两套居，开盘不久即售罄。”谈及入秋以来楼盘销售情况，近日，白沙某在售楼盘销售人员小杨坦言，目前在售的小户型主要有两居室和一居室，面积分别约为80㎡和50—70㎡，目前剩下最多就是65㎡以下的房源，开盘至今三个月，销售仅50%左右。小杨认为，一居室的小户型的总价过高，超过了购房者心理预期，加上楼盘地段优势不足，再好的产品也会遭到市场的冷遇。

二套房贷收紧是主因？

多年来，“以小换大、以旧换新”曾是市民置业的标准法则。小户型因其总价低，置业门槛低，成为宜宾楼市的一大卖点。其主要购买人群除了经济实力薄弱的首次置业者，便是看好小户型宜租宜卖的投资者。尤其是后者，青睐小户型房产投资小、风险低，对小户型投资更是乐此不彼。

但今年4月份新“国四条”发布以来，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，“9.29新政”后，首付门槛提高，二套房首付增至五成以上，三套房贷全面停贷，且利率大幅提高，新政威力，已经影响到购房者心理。

对此，宜宾某房产经纪公司营销负责人表示，购房者之所以买小户型，有多种原因；但有一个共性，就是看重小户型房产总价低。目前宜宾楼市商品房成交比例出现逆转，主要是受国家楼市调控政策所致。长期以来，一居室的小户型一直是投资者首选产品，但新政限制了投机行为，提高了二套房以上的门槛，现在楼市贷款政策收紧，市场预期不定，多数投资客已经离场，或是采取观望态度暂不出手，而这部分人群的比例并不小，因此出现小户型“滞销”局面。

此外，这位负责人认为，除了投资者撤出，还与“刚需”购房心理需求变化有一定关系，当前普通住宅的房价直逼4000元/㎡，即便是面积60㎡的小户型，总房款加上契税等办理，购房者至少也许支付25万元以上，相对前几年疯抢小户型的行情来看，25万元购买一居室不再“平民化”，小户型显得并不实惠；加上现有房源集中于白沙，交通、配套、以及物业服务水平等因素，购房者也会慎重对待。如果不计较是否是新房，25万元在老城区、南岸等热点区域也可以淘到不错的二手房，这笔钱，可以游刃有余地选择配套完善的地段；或是干脆添不多的钱，购买二居室的新房，这都可以满足今后一家三口长期的居住需求。

“能买大的不买小的。”采访中，越来越多的购房者也坚持这一观点，认为现在更适合“一步到位”的买房方式更适合现在的形势。

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