宜宾楼市下半年观察之政策篇 新政下的角力

新政步步紧逼

4月份，针对疯狂上涨的房价，“新国十条”楼市新政与系列组合拳强势出台，有如一场强沙尘暴来袭，搅得楼市昏天黑地，东西莫辨。随之而来的是信贷、契税、国土等政策收紧，全国主要大中城市房地产成交量立马出现高空跳水式下跌，市场迅速转冷。个别品牌地产企业首度主动降价促销。

在此前提下，宜宾购房者对房价下跌的心理预期更加强烈，推动市场进入观望与相持的胶着态势，导致5月份楼市冷热不均，成交量也起伏不定；总体而言，一个多月的宜宾楼市买卖双方博弈后，尽管房价仍有微升迹象，但炒房、投机者的行为还是有所收敛，相比4月份以前，宜宾楼市的热度已经下降了不少。

5月过后，争议已久的房产物业税和房产税征收的有关消息近日终于得到证实，有权威媒体报道称，为抑制房价上涨势头，上海极可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市，相关方案已获国务院批准，将逐步推进房产税改革。这是继今年两会政府工作报告中“加大差别化信贷、税收政策执行力度”和“国十条”之后，国务院文件再提房地产税收改革。

由此，房产税开征的预期再度升温，新政似有步步紧逼之势，这使如宜宾这样城市的未来房价走势变得模糊不清。

博弈从话语权开始

尽管当前关于房产税开征的消息依然只是停留在消息层面上，看上去离宜宾似乎还有点远，但房产开发商和营销机构负责人已高度重视。近期开盘的楼盘运营商和开发商表示，相比2009年项目开盘时售楼中心车水马龙的景象，目前开盘当日现场人气确实少了许多，即使预售100多套房源，当天也可能仅售出一半而已，大户型根本卖不动，要想撬动市场，营销技巧上必须得出点“奇招”进行突围。相关楼盘的销售人员也表示，卖房的难点一是积累和稳住客源；二是为购房者担心房贷审批是否成功，因为这些都直接影响最终的销售业绩。

此外，对于这轮房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓“失之毫厘，差以千里”。每次新政一出，人们都会对中央的政策目标表述解读一番，“坚决遏制部分城市房价的过快上涨”，既可以解读为打压房价，也可以被开发商与地方政府解读为“遏制过快上涨不等于降价，也不等于不上涨”。因为政策尚未细化，对政策目标话语权的争夺，是房产新政博弈的第一步。

那么，房产税对房价的影响又有多大？宜宾某房产公司营销负责人表示，房产税对市场环境的影响肯定有，但目前相关政策只是小范围试点，相关细则也还有待细化和调整，还要看房产税政策的严厉程度和执行情况。不过，新政主要目的在于打击投资投机性需求，调和贫富差距，房价涨跌幅度仍将由市场供求关系决定。房产税开征可能会延长楼市的调整期，让市场低迷的成交量持续更长时间，参照国内大中城市楼市随后的反应，预计下半年宜宾楼市会变得更加复杂。

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