新盘上市助力宜宾楼市回暖？

【市场】

小户型“一枝独秀”

3月21日，宜宾鲁能鑫空间（二期）开盘，推出的1、3号楼全为80—90㎡精致小户型，仅开盘当日就热销227套，这种迹象让许多开发商感受到了市场活跃的气氛。楼市如同股市，一旦趋势形成会持续一段时期。从近期宜宾鲁能西区鑫空间、正和滨江国际开盘销售火热的现象，楼市成交有持续活跃的趋势，业界形象地称之为宜宾楼市“小阳春”。

据宜宾市房管局发布的2月份宜宾城区商品房销售统计信息显示，该月城区在售的28个楼盘，共成交了261套住宅，与1月份相比，2月份宜宾商品房交易呈现出小幅上升现象。以鑫空间、林中漫步、金凤凰花园B区、黄桷坪花园、春秋花园、宜都花园、富邻金沙和宜都天成等现房和准现房项目为主；其中鑫空间小户型房源一枝独秀，成交了48套，且在售的28个楼盘总成交量也主要以90平米以下的中、小户型房源为主。

与之相反，南岸东区、天柏组团等楼盘房源因为大户型唱主角，今年以来销售形势就不容乐观，1—2月，就有数个楼盘连续两月“颗粒无收”。目前，绝大多数楼盘90平方米以下户型销售率已逾八九成，而120平方米以上的大户型销售较弱，特别是140平方米以上的户型基本卖不动。

【现象】

“改善性”购买力上升

说起换房需求，绝大多数人的第一反应是小房“换”成大房，但从三月份有新盘上市以来，有不少人逆向而行，趁着目前市场行情不错，卖掉大房子，购买小房子。记者从新开盘的营销中心和二手房中介公司了解到，这种情况在今年显得尤为突出，而且有逐渐上升的发展势头。

今年3月，在宜宾某国有企业上班的林文海终于如愿以偿在南岸西区置业，他告诉记者，自己在老城区居住了20多年了，虽然房子的面积有144㎡，三室两厅的环境也较为宽松，但感觉近年来老城区人口越来越多，整天车水马龙，有时候深夜都不能享受宁静，感觉一家人好象生活在商场里。“左邻右舍都想改善居住环境，我们是下了好久的决心了。大房‘换’小房，图的就是一个环境！”今年2月，林文海以32万元的价格轻松卖掉了老房子，在西区购买了一套90㎡左右的小户型。

今年以来，和林文海一样大房“换”小房的购房者不在少数，对于宜宾楼市中消费者“换房”的现象，宜宾天成房产公司总经理夏鸣直言不讳，近年改善性购房的现象非常普遍，单从2009年宜都天成销售业绩分析，除了首次置业消费群体外，大部分就是属于改善性购房群体。一般都是卖掉老房子，再买一套高品质的新房子，这类置业现象在宜宾已屡见不鲜。

夏鸣认为，对于改善性住房需求者而言，相比于首次置业者，改善性购房者一般已经有了一套住房，这些人的购房需求不迫切，因此该类消费群体更为理性，对“换房”的要求特别高，如楼盘品质、小区环境、配套设计、开发商实力和诚信度等，都有一定的考究，品质楼盘都会是首选产品。

【观察】

成交量才是关键

天气逐步回暖，房地产市场似乎也迎来“春暖花开”的季节。三月下旬以后，宜宾楼市中似乎也带着一股愈渐浓烈的兴奋气息，这种气息也挑动着开发商们搏击市场、再创辉煌的敏感神经。

从3月21日，鲁能鑫空间（二期）开盘，久违的购房者排队选房的“小阳春”盛况乍现，让许多人又重拾一度失去的信心。但也有房产人士分析，尽管当前几个新开盘的楼盘已经走热，销售场面一度火热。但楼市存货“走量”依然没有多大变化，大部分大户型房源成交寥寥。对于房地产是否能回暖，业界也是模棱两可或含糊不清的结论，可能是由于这个行业敏感元素多、争议是非多的缘故，人们唯恐有口失。

有房产营销人士认为，当前的“小阳春”现象仅仅是反映暂时的市场需求，市场还需要调整。“消费者谁也左右不了，能解决市场问题的仍是政府调控和房产企业的营销策略。政府实施的房产新政目的在于积极稳定房市，政策的宗旨在于平衡消费者和开发商的利益分配，促进房地产市场平稳健康发展。但宜宾房地产市场上商品住宅价格一直坚挺，成交量大多数体现在小户型住宅房源份额上，还有近4000套90㎡以上的“存货”并没有出现实质性的成交量。因此，要摆脱困局，让“小阳春”顺利进入“金三银四”的销售旺季，最终需要开发商积极主动地根据市场动向调整定价策略和营销策略，把成交量而非房价作为当前的经营重点。否则，刚刚培养起来的市场热情很可能被开发商的非理性提价行为浇灭。

因此，从近期开盘的成交量断言宜宾楼市已经回暖似乎还为时尚早，“206和261”这两个今年1、2月的销售数据，无疑在提醒业界，在判断楼市走向的时候，既不能单看成交量，也不能单看房价的高低。也许，在楼市回暖初期，市场呈现的还只是一种刚性需求的反弹，并非市场的大势反转。无论是消费者，还是开发商，都不能急功近利。

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