细解宜宾楼市新政实惠

宜宾楼市连续两个月的成交量都跌至了近两年来的最低点。一楼盘的营销经理说，楼市低迷并不是没有了购房需求，而是购房者的信心已经消失了。现在，一方面开发商要建立对楼市的信心，另一方面还要重塑购房者的信心。而政策的最大作用就是使购房者和开发商看到政府对房地产业的重视，这些鼓励消费的政策，有利于恢复楼市信心。

而宜宾的楼市政策也在2月4日市政府第30次常务会议上审定，并获得了原则性通过，并于两天后正式出台了。这距2008年11月28日省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的出台已有三个月之久。酝酿了三个月的楼市新政，给购房者和开发商带来了哪些期待？

购房补贴最高一万元：实得者少?

宜宾新政出台已经近一个月了,但了解新政内容的市民并不多。从多家售楼部反馈消息看到，新政出台之后到售楼部看房的人只有极少部分人咨询了新政的内容。而当记者询问正准备在下半年购房的樊女士知不知道宜宾出了楼市新政时，她也表示，从朋友处听说了，但不知道新政内容。待明确了新政有购房补贴等相关规定后，她赶忙把这个好消息告诉正打算购房的朋友。

依据宜宾新政规定，自2009年元月1日起，个人购买140平方米以下（含140平方米）普通商品住房（含二手住房），政府按购房款总额的1%给予购房补贴，购房补贴最高不得超过1万元/套。

有业内人士认为，宜宾买房人在买房时几乎不可能享受一万元的补贴，因为目前宜宾最贵楼盘莱茵河畔最高的总房价超过百万元的房源只有几套。多数满足条件的购房者只可以领到两三千元不等的购房补贴。

补贴细则正在制订中

而更多的购房者在得知今年内买房有购房补贴后，纷纷询问补贴在哪里兑现？时间期限以签购房合同为准还是以备案时间为准？补贴的程序是怎样的？是否需要购房者提出申请？什么时间开始办理领取补贴款的手续？

就购房者所关心的这些问题，记者也咨询了市房管局开发管理科的工作人员。一位工作人员告诉记者，宜宾楼市新政出台之后，前前后后宜宾的各家媒体都前来咨询过关于购房补贴的具体实施内容。“新政策已经出台，但是具体的实施细则目前正在制订中。目前各部门还在研究细则内容，研究过后还要上报市政府审批。”并表示，新政已经出台，具体的实施意见也会尽快出台。

但宜宾新政的前期准备时间就较长，而新政的实施时间仅为2009年度。如果实施细则迟迟不出或等到下半年才出，新政的实施时间就已经过半。该工作人员表示，单就购房补贴而言，就涉及到税务、财政、房管局等多个部门，所以各个部门之间还要做进一步的研究和沟通，比如说现在各个部门正在讨论“09年元月1日起”是以发税票的时间、合同备案时间还是以办理产权证的时间为准。但因为政策规定从09年元月1日起购房的个人购房者，只要符合条件都能得到补贴，所以不会影响目前的商品房销售，在这个时间之后的购房者都可以得到补贴。

新政将活跃二手房交易市场

除了最直接的购房补贴外，新政还降低了对二手房过户税费的征收标准。住房转让，营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

丽雅置地策划部经理史闯表示，消费者的购房需求一直都是多样化的。除新商品房的销售外，很大一部分购房者会选择买二手房。而二手房的税费是很高的，特别是营业税。新政规定减免二手房交易税费，在很大程度上会刺激二手房交易市场的活跃。二手房市场活跃之后，一部分属于改善型换房的购房者就会进入一手商品房的市场。

新政之前，商品房在购买五年内转让需要交纳的税费有营业税，总房款的5.55%；契税，总房款的2%（140平米以上的非普通住宅4%）；印花税，总房款的0.1%，买卖双方各0.05%。按新政规定，只要购房满两年以上，过户就免征营业税；而未满两年转让的，按增值部分征收营业税。而个人销售或购买住房免征印花税和土地增值税。实际二手房交易的这些税费都会加入总房价，由买房人来承担。税费减免之后，购房者可节约总房款的近8%。

公积金贷款更便利

在信贷方面，新政规定除银行执行央行最新利率外，还规定将延长公积金贷款的年限和提高贷款额度。新政规定，职工购买140平方米以内普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度单职工由15万提高到20万、双职工由25万提高到30万；最低首付比例由30%下调为20%；最长贷款期限可由25年延长到30年，但不得超过国家规定的法定退休年龄。个人住房公积金贷款利率按央行规定下调，实行五年期以上3.87%的利率。四川省内的外地住房公积金缴存人可在我市范围内申请办理住房公积金购房贷款。

对此一业内人士表示，去年宜宾的公积金运用率为82.26%，这也意味着还有很大一部分购房者放弃或是还没有利用公积金贷款，而新政以政策的方式鼓励购房者使用公积金贷款。以前购房者不愿用公积金贷款，是因为公积金的贷款年限和贷款额度都较少，购房者仅仅使用公积金贷款不能满足贷款总额的要求，大部份购房者还必须以公积金加商贷的方式贷款。而现在延长了公积金贷款年限、提高了贷款额度，购房者只用公积金都可以申请较大数额的贷款。

四项政策缓解开发商资金压力

地块可延期一年开发和分宗开发

新政对购房者有直接的购房补贴和信贷支持，在缓解开发商资金压力等方面也有政策优惠。

比如，新政规定对已通过招、拍、挂等出让方式取得国有土地使用权地块的房地产开发企业因资金困难无法按期开工的，可向国土部门提出延期申请，但延期开工时间不得超过1年。经批准的延长期内不作为闲置土地。

对已通过和拟通过招、拍、挂等出让方式供应的土地，符合城市规划、具备地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国有土地使用权证书。

降低或缓交税费:

城市基础设施配套费、人防易地建设费等行政性收费可分期并推后缴纳，即在办理《商品房预售许可证》后10日内缴纳50%，剩余部分在工程规划验收前缴纳。墙改基金、散装水泥等基金在办理《商品房预售许可证》后10日内缴纳。房地产开发企业的企业所得税按10%预征，预征时间应在商品房预售达到60%时收取。

降低开盘标准

另外以降低开盘标准使开发商资金得以回流。新政规定已达到预售条件的商品房，房地产开发企业一次性申报的，可以申请办理商品房预售许可证。多层项目开工进度达到建筑形象进度过半以上、高层（含地下室）两层以上、超高层项目（建筑高度100米以上）投入开发建设资金达工程建设总投资25％以上，且建筑形象进度达正负0.0以上，可予以发放预售许可证。

基础配套更合理

一直以来，开发商对新地块的基础配套不完善一直有很大的意见，并表示成都的新地块是推出一块，城市管网就到那一块；但是宜宾的新地块，城市配套往往跟不上。白沙金凤凰小区的业主还在为通往小区的道路等问题而苦恼。此次新政规定，要降低水、电、气表、闭路电视安装到户的安装费用，应坚持市场化原则，反对霸王作风，打破行业垄断，引入竞争机制，减轻房地产开发企业和消费者的负担。供电、供水、供气、通讯等单位原则上由水、电、气经营业主将管线配套至开发小区的项目用地红线。

观点

开发商愿意让利？

新政出台之后，记者调查了10位购房者，七成购房者表示，新政对购房者最直接的优惠就是购房补贴。其它大部分的政策都对开发商利好，有利于缓解开发商的资金压力。史闯表示，购房者不仅要看到最直接的购房补贴，还要看到间接的实惠。比如降低了开发商的税费等，开发商在有一点利润之后都愿意让利于购房者，其实也是购房者获得了间接的实惠。

实施细则要尽快出台

但无论是购房者还是开发商，要得到新政的实惠，还得等具体的实施细则出台。有开发企业表示,新政的准备时间很长,但一旦决定下来,就迅速出台，说明政府对楼市还是比较重视。政府受各种利益格局的影响使新政拖了三个月才出台，但是政策还只是一个纲要性的，具体的实施意见还没有出台。比如说降低水电气等垄断行业的收费，这是比较宏观的规定。目前水电气行业引入市场竞争机制，是比较困难的。比如购房补贴，是需要购房者去申请还是在买房时就直接减免？新政上没有规定，要等具体的实施细则。而可操作性的细则应尽快出台。因为新政的实施时间只有1年，如果实施细则在下半年才出台，到真正执行的时候都2010年了。宜宾的楼市新政，有开发企业表示满意度有60%，但是如果执行的好，就有70%至80%的满意度。:

新政只是刺激楼市回暖的外力

同时宜宾天成房产策划部一位策划人员认为，新政对鼓励居民购房，增大宜宾市民的消费信心都会起到一定的激励作用。“实际上，对比年前的宜宾楼市,现在宜宾市场的成交量已经有所回暖。成都楼市成交量的回升更加明显，上两周成都卖了6000多套房子。许多成都楼市评论家都提到了新政在其中的推动作用，这是毋庸置疑的。

其实,我们没有必要把新政想得太单一，从去年下半年开始，从中央到地方，从政府到金融机构，都陆续出台很多支持居民购房的举措，这些都是老百姓购房的新政，也是福音。目前来看，不管是在成都还是在宜宾，老百姓信心恢复后首先选择购买的还是品牌诚信开发商的房子，大家在观望后变得更为理性。很多消费者看了大半年的房子，已经知道自己是住西区还是白沙，是住电梯还是多层。消费者都在比较和计算，如果消费者觉得值他就买，他觉得不值就不买。因此，楼市的成交量方面，新政只能是外力，企业的品牌、产品的品质、产品是否满足购房者需求才是内力。”

据宜宾《新三江周刊》

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