政策利好，宜宾商品房市场能否峰回路转？

财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”，房地产业从“支柱产业”上升为“重要支柱产业”。面对新的政策环境，宜宾的商品房市场会出现怎样地变化？购房还需不需要再等待？这些，都成为市民关心的问题。

短期市场调整依旧

面对接蹱而至的市场利好，业内人士对近期市场的走势分析反而更加谨慎。他们认为，房地产行业与宏观经济、政策紧密关联，受全球金融动荡与外围经济环境的影响，目前宜宾的调整已经开始，虽然政策给市场带来了利好的信息，但政策的作用要发挥出来，还需要一个较长的时期。当前无论是购房者还是开发企业，对市场的信心都不足，加上成交量明显萎缩和部分楼盘已经出现了房价下调的现象，短时间内，市场出现回暖的可能性很小。

从市房管局刚刚公布的数据看，10月份主城区备案住宅只有398套，与9月份相比，下降了198套，与8月份的825套相比，更下降了50%以上，萎缩趋势明显，观望情绪越来越浓。从价格情况来看，南岸西区10月份平均销售均价为2720元/平米，较9月下降了161元/平米；南岸东区平均销售均价为3100元/平方米，较9月下降了50元/平米；江北片区成交均价为2516元/平方米，较9月上涨了76元/平米。总体看来，已出现降价的苗头。

再看投资，据宜宾市政府11月5日的数据，全市1至9月房地产开发投资额虽然同比增加了15.15%，但商品房新开工面积93.08万平方米，同比减少32.16%，其中住宅新开工面积82.01万平方米，同比减少32.29%；商品房累计竣工面积42.71万平方米，同比减少34.85%，其中住宅竣工面积31.55万平方米，同比减少44.25%。新开工面积与累计竣工面积均有下降。

由此也可以看出，对于开发企业和购房者而言，都已经感受到了形势的变化，并开始理性地调整自己的心态，以应对这种变化带来的影响。目前是购房者观望，开发商“赶快卖楼，不盖楼”。而这种预期与心态一但形成，在外界环境没出现大的改变时，短期内很难扭转。

中小户型及中低价房有一定市场

随着房价的上涨，总价不高的中小户型和中低价房已成为开发商撬动市场销售的一个法宝，这在处于调整的市场中表现得更为明显。从近3个月的成交数据分析，主城区90平方米以下的住宅均占到了50%以上。其中，8月份占当月总成交的比例为63%，9月份占当月总成交的比例为68%，10月份占当月总成交的比例为54%，小户型受到市场的特别青睐。

另一方面，中低价房也表现不俗，8月份鼎业•江北兴城一个楼盘的成交量就占到了当月主城区23个楼盘总成交量的三分之一，达34%；9月份白沙组团成交了139套住宅，排在以小户型为主的鲁能•鑫空间之后列第二位；10月份江北兴城项目再次领先，约占总成交量的32%，并且成交房源主要以90平米以下的中小户型为主。从统计来看，白沙组团的黄桷坪花园、金凤凰花园和江北兴城项目的均价都在每平方米2500元以下，很好地满足了普通工薪阶层的需求。

业内人士分析，从目前销售的情况来看，小户型主要销售对象是25岁至35岁的单身白领或追求个性的年轻人，这些人虽然参加工作不久，具有一定的经济能力，但普遍还没有太多的储蓄，所以会把小户型作为单身公寓或过渡性婚房；同时，因为首付少，总价低，风险小，所以受到青睐。而中低价房居住也较为舒适、功能完备，并且总房款支出压力也相对要小一些，老百姓一般更容易接受，所以成为了调整期间住宅市场的主流。

博弈或将继续

“观望情绪浓，成交量萎缩等情况都表明，房地产正在从卖方市场转变为买方市场。”社大地产机构的副总经理夏君表示，虽然房地产行业历来与宏观经济、政策紧密关联，但从目前的情况看，政策影响有限，市场近期的走势还将由购房者与开发商的博弈来决定。

夏君认为，贷款利率下限、首付款比例降低、公积金下调等国家的政策更多地是表明一种态度，而扩大内需、促进经济增长的十项措施里，楼市只是拉动经济举措中的一个部分，并且第一条为“加快建设保障性安居工程。”与商品房联系不很紧密。而从地方政府来讲，所能做的事情也很有限，从南京、成都、西安等城市已经实行的契税、营业税补贴看，市场反应也不太热烈，政府即使要救市，没有大量资金做不到。另一方面，政府也不能过分地救，因为缺钱，让利让税都很有限。

从开发企业的角度讲，政府已经出台了这么多的政策，会更有底气，因此大幅降价的可能性很小，并且从成本的角度讲，也不允许。当然也不排除以后或许会有少数开发商因为资金或清盘等问题而降价，但数量不会很多，降幅也不会太大。短时间内，市场很可能继续这种买卖双方都观望的状态。

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