新政之下：宜宾楼市购房优惠几许？

全国救市中的宜宾楼市（之三）

从11月1日起，国家出台的系列救市政策都已经正式施行了，新政下的宜宾楼市会有哪些变化？最为关键的是，这些意在刺激楼市的优惠政策，能让购房者得到多少实质性的优惠？

楼市风云

房产业的救市行动已从各地方政府的羞羞答答，发展到全国救市的轰轰烈烈。财政部、国税局、央行同在10月22日这一天发布了以稳定房产市场和房价，支持居民购房的房产政策，紧接着央行的再次降息，拉开了全国性的全面救市帷幕。从地方政府的救市再到中央的政策措施，房产业的这一波行动，对市场的作用如何？

救市新政施行

从11月1日起，国家出台的相关救市新政都已正式施行。这些新政包括：商贷方面，商业性个人住房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，最低优惠利率可达5.229%，最低首付款比例为20%。公积金方面，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点；下调上年结转的个人住房公积金存款利率0.27个百分点，从3.15%调整为2.88%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。税费方面，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率调整为1%；暂免对个人销售或购买住房征收印花税；暂免对个人销售住房征收土地增值税。

银行住房贷款优惠针对首购

10月29日，中国农业银行网站公布了《优惠政策保障民生 精细管理强化风控，我行积极响应房贷新政》的消息。细则规定对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20％，贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍；规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％；规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。咨询工行、建行客服热线，称现在个人已经可以从各经办银行信贷处看到新的房贷细则，细则仅对首次使用住房贷款的居民有优惠，并表示优惠政策对房屋面积大小没有具体限制。

对已经发放的贷款原则上从09年1月1日起调整贷款利率。农行规定对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自09年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。建行规定将根据借款人是否属首次购房、自住房、普通住房，以及根据借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估后将在09年1月1日起按评估结果决定是否给予优惠。

关注宜宾

国家的房产业新政施行后，宜宾的市场一直没有具体的细则出台。经咨询市房管局交易中心的工作人员，称现在已经按最新的优惠政策施行了。因有不少购房者打电话咨询本刊，称自己是在新政规定时间之前签订的购房合同，满足条件后可不可以享受到国家的优惠政策？房管局的工作人员解释到，11月1日后均按国家制订的新政策进行相关的税费优惠。在此之前已签订购房合同的，按该房屋到房管局的登记备案时间为准，登记时间在11月1日之前仍按原政策执行,11月1日之后则按新政策执行。

能优惠多少

新政的施行，能让多少购房者跃跃欲试，给购房者究竟能够节约多少购房成本呢？就新政策对购房者的吸引，南岸某楼盘一位姓冯的置业顾问表示，国家的税费政策整套优惠下来，数额不大，大概也就优惠了以前所交税费的四分之一左右，“税费下调对购房者的吸引不大。”

从10月22日公布的税费减免政策来看，优惠数额最大的为契税，但仅针对于首次购买且面积为90平方米及以下的普通住房的购房者，契税税率才暂统一下调到1%，所能得到此优惠的购房者数量有限；而印花税、土地增值税，对单个体的购房者来说，原本就因数额较小从而可以忽略不计。

真正能为购房者带来购房成本降低的是贷款利率的下调。以莱茵河畔·西湖湾一套面积为120平方米，房价为3400元/平方米的房屋，总房价为408000元的房子为例，因不能享受国家规定个人首次购买90平方米及以下普通住房契税优惠为1%的优惠，所以契税税率仍按2%计算。但在商贷方面，如果属首次贷款买房，享受最低首付20%，贷款30万元，还款期20年，采取等额本息还款法还款，调整前的最优惠利率为6.35%，月还款额2210元。按最新政策调整后，最优惠利率为原基本利率的七折，即为5.04%，月还款额1986元，每月少还224元，总还款额可节约46129元，相当于总房价优惠了10%。如果购买90平方米及以下的小户型，以鑫空间为例，面积90平方米，单价2780元/平方米，调整之前，宜宾市对个人购买自用普通住房契税税率按2%征收，需缴纳的契税为5004元，现在契税下调至1%之后只需缴纳2502元，此外，20万元的商贷，10年月均还款2125元，总还款额可节约15661元。这样下来，一套房屋的购房成本会节约近两万元左右，相当于房价为2600元/平方米左右。

当然这些新政，也不仅仅是针对于新购房者。据农行、建行的相关细则，属首次购房贷款者，符合相关的条件后，09年1月1日起贷款利率可按新政策执行，可给买房者节约一定的成本。

    购房者的观望

现在购房者在买房的时候可享受到的实惠更多了，但在一些购房者看来，国家的优惠反正都会享受到，如果这时开发商再降一些房价下来，实惠也就会更多。持这种观点的购房者，不在少数。一对夫妻在仔细看了户型，询问了价格后，两人对该楼盘5号楼的一套房子表示出极大的兴趣，不过在两人仔细地记录了相关信息后，还是选择再观望一段时间。“现在有空，就先过来选房子。我们已经初步选中了房子，刚才置业顾问说价格是3490元/平方米，我们准备再等一下。现在把房子选好了，到时候觉得价格合适了，直接来买就是。”离开时两人告诉记者。“对我吸引最大的还是房价，要是房价降了100元/平方米或200元/平方米，感觉到的才是实实在在的实惠”。

同时记者也在第一时间联系了刚刚从昌谊公司领到退还入会费的林先生，原本就有很强购房需求他也告诉记者，在这个节骨眼上，价格波动这么厉害，不会考虑买房，选择等上一段时间。

宜宾房价僵持中

处于现在这种状态下，是购房者和开发商的一场心理博弈。一方面是购房者捂紧着自己的钱包，关注着宜宾房价的下一步走势，期待开发商房价下降的信息；另一方面，至少到目前为止，宜宾的楼盘还没有出现明显的降价，双方的对弈处于僵持状态。

在住博会之前，记者曾走访了城区各售楼处，各楼盘置业顾问均表示，房价还是维持在与以往相同的状况，即使有优惠的住房，往往也是公司在处理尾盘时所作的一定优惠。“房价应该说是不会降的，这个区域的房子本来就值这个价。”中坝一楼盘的置业顾问如是说到。而在住博会上大伙也没有盼来期望中的优惠、降价、雪崩，相反个别楼盘的价格还有上涨的趋势，让很多原本等着看好戏的购房者，心里又“飕飕”地直窜冷汗，现在下手，怕过不了多久房价会跌，现在不下手，又怕房价会涨。

市场回暖？

在新政实施首日，南岸一售楼处，也许是因为下雨的原故，前来看房的人很少。该楼盘置业顾问表示，现在买房国家的政策优惠都可以享受到了。“国家规定的政策地方市场肯定会实施的，到时候相关资料报房管局后，由他们减免相关的税费。”问及最近一段时间的销售情况，该置业顾问表示，“处于目前这种状况下大家的观望情绪很浓。大家一方面是在等待新的救市细则，二是等着看地方政府有没有救市政策。”而四天后，从该楼盘传来消息称，目前该楼盘已有逐步回暖的趋势，看房人数也在逐渐增加。记者也在山水绿城销售处看到，有不少购房者在此咨询，一位看房人说到，现在决定买房还是不买房，关键是看个人的需求。如果自己感觉现在是个买房的时机，那就下手买房，如果现在原本就不急着等房住，也完全可以选择等上一段时间。但他还是决定到楼盘工地去看看，如果确实满意也可以下手。

救世语录
潘石屹：下降空间已经没有了

潘石屹在接受《中国房地产报》记者采访时称，房地产及其相关的行业都属于劳动力密集型行业。我们统计发现，每建一平方米房子需要16个工人，同时每建一平方米房子需要120公斤钢筋，需要300公斤水泥，需要0.65立方米混凝土，这些需求的背后都会提供许多就业机会,带动许多相关行业的生产。但在目前的房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但降价会降到什么程度？经济适用房的地价是零，而商品房的地价是“招拍挂”来的。其实，住宅价格从万科开始已经在降低了，所谓的下降空间，如果是指售价和成本之间的差距的话，那些在06年、07年“招拍挂”拿到土地的开发商，当时他们土地楼面价已经比当时的住宅售价高了，所以，才有“面粉比面包贵”的说法，所以这些楼盘的下降的空间已经没有了。

谢国忠：房价至少还可跌30%

发表在第29期《凤凰周刊》的《谢国忠：房价至少还可跌30%》一文，指出中国房地产价格还有很大的下调空间，中国目前房地产供应量很大，价格却很高，这是一个不可持续的平衡。应该是如果价格高必须供应量小，价格低必须供应量大才对。价格当然是和收入相比了，中国现在的房地产价格和居民收入相比，比世界上其他国家高一到两倍，销售量还比其他国家高好几倍，这是根本不可能的事情，这是很多热钱进来后引起的投机需求所形成的市场泡沫。中国房地产市场的泡沫太多，房地产价格持续走高，房价被大幅推高到一个非理性水平。现在中国出口倒了，投机需求就没了，就进入泡沫阶段。

以北京、上海大城市的房价为基准，在这次深度调整周期内，房价至少有30%的下调空间，中小城市房价下调空间会更大。

“泡沫”破了，就会回到纯供求关系，房价问题就变得简单了。买房是一件很个人的事情，普通购房者在房价下行期内，发现房价在自己可承受的范围内就可以出手，前提是解决基本自住需求，如果是投资赚钱，那就不是这一波了，下一波行情哪年哪月，不得而知。

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