南岸东区：期待的新宜宾城市核心

南岸东区开发发展的16年就是宜宾新城市建设的16年，回顾开发的16年，南岸东区在成熟中依然留有不少遗憾。近日刚出炉的三江口规划，把南岸东区推上了城市新核心的位置，从未来城市核心的角度来看，东区原有的开发水平不高，其中的经验值得反思和总结。

东区按城市定位的新规划，原有的码头区已彻底取消，刚搬来几年的殡仪馆、污水处理厂也将搬迁，原来修建的一批倒迁房也将面临拆迁和再开发。这些建筑修建时间并不长，其拆迁和搬迁无疑暴露了开发的低水准和城市建设的短见。

“这说明确实以前的城市规划和建设存在很大问题，为什么宜宾城市建设会出现那么多的败笔？”一位宜宾房产策划人士认为南岸东区开发遗憾的原因可以诠释宜宾城市建设的问题。

东区：16年的积淀

“人生的一个轮回是12年，但是12年对于一个城市来说，那是太短的一个过程。”下渡口社区的李先生说到。最近网上很多人都在质疑三江口的宏伟蓝图是否会实现，并担心自己“等”不到真正建成的那一天。那实际上，我们要承认一个事实，城市的发展是一个长期的过程，对于一个城市而言，10年、20年并不算长，一个城市的形成和成熟可能会经历数百年甚至是更长的时间。套用李先生的话，我们就很好地理解了宜宾目前各个城市组团的建设，并在等待中多一份包容和理性。

因为从一个较长的时间轨迹来看，南岸东区是过去16年慢慢累积起来的成果。1992年，宜宾经济技术开发区开始规划建设；2000年，市政府等一批主要的政府行政机构陆续搬迁来此，再次提升了南岸东区的地位。近几年来，随着体育馆、图书馆的落成，梦想和居、宜都花园、莱茵河畔、鼎业兴城等一系列现代小区的建设，南岸东区的人居环境得到了进一步的提升；由市政购物休闲广场、莱茵河畔商圈带来的商气，融合大型零售商沃尔玛的强大辐射能力，南岸东区已经积蓄起了成长为宜宾新核心区的有利条件，南岸东区今后的发展值得我们期待。

前景：三江口决定一切

南岸东区组团与西区以宜珙铁路划分开，规划范围长约4.6公里，宽约2.7公里，总面积约7.3平方公里，规划总人口10.5万人。规划区域中，三江口片区是其中最重要的部分，处于整个东区组团的核心位置，属于高强度开发区域。

丽雅置地策划部经理史闯认为，严格意义上来讲东区如果要实现彻底升级，希望和寄托还在于三江口。三江口中央商务区将是金融商贸、文化娱乐、大型会议会展、高档酒店等商业服务设施高度完善的区域，是全市最重要的商务中心区。这一片区的打造是南岸东区形成城市新核心区的关键一笔，但同时南岸东区组团的范围还更宽泛。

根据控规，除三江口高强度开发区以外，沿酒都路一线的行政办公区和沿航天路一线的商业服务轴为中高强度开发区，目前有市政广场、梦想和居、宜都花园、鼎业兴城、莱茵河畔等小区的建设，其余地区为中强度开发区。

根据2002年上海同济城市规划设计研究院的规划：整个东区组团共为七个片区：北部沿江的中央商务区、南北轴向的行政办公与商业服务带、东西两片生活居住区、南部文化体育区、东南部市政设施区、码头区。现在新的三江口规划已经取消了码头区。

东区发展的天时地利

东区有着发展的有利时机。就宜宾而言，发展成为百万人口的大城市格局，城市范围必然扩张，东区经过十多年的发展，已奠定了良好的发展基础。东区组团的功能定位为整个城市的核心，这是因为老城区已经无法承载城市核心区的很多功能，旧城区的土地容量、基础设施容量也不再能够承受城市发展的需要，随着政府行政机构、商业逐渐往南岸转移，赋予了东区更新的要求，所以我们期待三江口，期待东区。

东区组团还将是未来宜宾市的行政中心所在地，具有商贸金融、服务、物流流传、文体娱乐等综合功能。同时还将是城市主要的生活居住组团之一，有生活居住功能和客流物流中转集散功能，还具备向南部山区和风景区旅游休闲内容延伸的作用。组团发展目标是人气旺盛、商业繁荣、文化气息浓郁，营造高品质的环境，精心塑造生动和谐的城市建筑群体与开放空间，构筑优美、舒适的绿化和滨水环境，亲切宜人的市民活动场所，配置完善的服务设施，浓郁的城市文化气氛。

对于发展而言，南岸东区有着独特的优势，首先体现在地形条件上。投资买房人罗先生说，真正升值空间大的，还是南岸。就算是西区，以后还会向赵场方向发展，也不会处于城市的边缘，而江北，再往外开发，都碰上山崖了。南岸的很多小区，感觉像是公园一样，绿化好，品质高，配套齐全，周边有银行、菜市等，市政府、公安局、沃尔玛、三中等都在这个区域，房子的升值空间很大。南岸东区地势较平，置高点在长江大道，又有大面积的滨水区域，靠近旧城组团，有区位的优势。史闯也认为，区域内同时具备了城市繁华和居住环境，相比较其它几个组团来讲，有较独特的优势，况且还有较大面积的未开发区域。东区在疏散旧城人口，扩大城市规模，提高城市品质所能发挥的作用显然不可忽视。

人居环境：从粗放到模范

南岸过去发展的这十几年，是在简要的城市规划基础之上的一种粗放式发展。这种城市建设没有进行严格而深入的规划，在修建过程中园林景观、商业的布局都是一种粗糙而落后的，往往没有城市文化的内涵。

近两三年，特别是莱茵河畔及梦想和居、宜都花园、鼎业兴城等一些新的楼盘，对南岸整个的居住品质在改变的同时还起着模范的作用。从建筑品质上来讲，这个区域出现了欧式建筑风格的小区，给本来就缺乏色彩、缺乏建筑风格，单纯的以方块状火柴盒形式为主色调的城市增加了一道色彩。居住品质上，市政配套设施逐步完善，市政广场、莱茵河畔、嘉信茂购物广场三个商业圈层的互补，其覆盖范围是整个南岸甚至是整个市区。

沃尔玛升级人居价值

“两年前，传说沃尔玛将在南岸开店时，我还和朋友争论。南岸太偏僻了，人气也不足，那个时候担心沃尔玛是不是选错了地方，理想状态应该是在人群聚居更密集的区域才对。”家住县府街的帅女士的这种想法可能代表了很多人的疑问。有房产界人士认为，从客观上讲，沃尔玛进驻宜宾卖场，政府花了很大的力气。沃尔玛入驻宜宾迟迟没有落实，和以前东区不够成熟，消费人群达不到商业要求，周围的商圈也没有形成有着极大的关系。随着东区众多小区的开发入住，南岸东区的人群逐渐升级，人群的数量和消费能力都得到了提升，况且未来还会有更多的人聚集在东区，形成强大的购买力。

同时沃尔玛周边的商业环境也逐步形成。在9月28日开业迎宾的沃尔玛超市外，汇东小区的林女士向外地来的客人介绍，这里是沃尔玛，往前走就是市政广场……。东区已经形成了一定规模的商业圈层，其日渐成熟的商业环境促使沃尔玛开业，因为就凭以前东区的条件，任何一个大型卖场都不可能进驻。沃尔玛购物广场与莱茵河畔、市政广场商业互补，反过来又会促进东区的进一步成熟，给整个东区带来商业的升级、人居的升级和居住品质的升级。

现状促进更好的发展

南岸将承载城市核心区的功能，但就现状而言，因为前十几年的粗放式发展，带来得是区域内建筑、商业、人居的不协调。这种不协调将是整个区域面临一种尴尬，很多因之前规划不合理而修建的建筑将面临二次开发。

有房产界人士认为，这种不协调的现状是一件好事。正是因为以前宜宾的城市太协调了，所以发展的很缓慢。以前大家都是这种火柴盒状的建筑，那是一种协调。而现在正是因为政府和市民看到了以往小区与现代小区建设、管理上的这种不协调，才促使管理者为宜宾这个城市的进一步发展去努力。我们现在看到这种不协调，这是我们必须要为城市规划这种短期的眼光而付出代价，也正是因为这种不协调，才有种力量推动着政府去努力，打造三江口，打造东区。

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