宜宾旧州人居猜想

背景>>

规划中的旧州

2004年，市政府委托中国城市规划设计研究院对宜宾市城市总体规划进行修编。根据总规，宜宾市城市功能分区概括为“三大片区十个组团”。三大片区：翠屏片区、南广片区、旧州片区。十大组团：旧城组团、中坝组团、菜坝组团、天柏组团；南岸东区组团、南岸西区组团、赵场组团、盐坪坝组团；旧州组团、白沙组团。宜宾市将以此为依托以江为界，着力发展三大片区，构建旧城、南岸东区、西区、赵场、中坝、天池的大城市格局。

根据宜宾市最新编制完成的旧州组团控制性详细规划，旧州组团规划用地面积1306公顷，人口12.4万人，功能定位为酿酒、纺织、机械、食品工业为主的综合区。作为一个以工业为主的组团，组团内包括了五粮液、三江机械厂、宜宾纸业等厂矿。但宜宾纸业已经进入搬迁倒计时，在未来的旧州组团内工业中污染型企业将不会再有一席之地。

现状>>

企业与人居的冲突

“现在我们常说的江北，以前叫旧州，算起来历史也有八九百年了，在这八九百年当中，长期以来，由于交通不便，以前是岷江阻隔，一直没有得到什么发展，还是一种传统的城市区域。上个世纪随着宜宾纸厂、纸机厂、三江厂、制材厂等企业的进入，旧州就成为一个传统的工业区。在70年代，岷江桥修好之后，才和宜宾市的主城区有了密切的联系，随着五粮液搬迁过来，五粮液对它的整个厂区进行了整体的规划，江北有了真正意义上的第一次发展。”宜宾学院中文系副教授郭五林向记者讲起属于江北的历史。经历了这么一个发展阶段后，整个片区有了较大规模的改变，但同时也暴露出了因规划不合理的许多问题。

家住锦绣花园在三江医院上班的李文瑶也对江北目前在发展上的相对滞后和面貌陈旧没有多大改变表示出自己多多少少一点失望。

市民亟盼：纸厂早搬迁

在记者的采访中，目前旧州市民，特别是靠近宜宾纸业的居民认为目前对旧州居住最大的影响是企业污染。今年6月有市民向市长信箱反映、询问宜宾纸业污染和搬迁问题。“我在江北住了一年时间，在这一年中受够了江北纸厂的臭气，半夜三更都能把人从睡梦中熏醒，我想问一声，宜宾纸业的工业气体排放是否达标？还有江北宜宾纸业到底要到什么时候才能搬迁出江北城区？”

市规建局、环保局分别做出回复：“根据宜宾市旧州控规，宜宾纸业属于搬迁范畴。工业企业的搬迁是一项系统工程，涉及面广，需要资金巨大，短期内实施搬迁难度较大，有一个循序渐进的过程。我局将积极建议市政府尽快启动宜宾纸业的搬迁工作，开展搬迁的前期工作。”；“经查，宜宾纸业的“臭气”来自化浆车间的高温蒸煮废气。对蒸煮废气该公司目前采取一级冷水喷淋、二级冷水喷淋、旋风分离、板式冷凝器四级处理。若天气气候异常或污染治理设施不正常运行时，可能会出现臭气排放扰民的情况。”

由于国家对环保要求越来越严厉，今年宜宾纸业这个曾被誉为宜宾国企5朵金花之一的上市公司，被推上了环保风口浪尖。《四川环保网》显示：2007年在国家环保总局环保专项行动的督查中，发现宜宾纸业公司存在突出的环境问题，宜宾市政府对企业实施停产整治。

记者在四川省人民政府网上看见：由宜宾市政府提供的资料显示，宜宾纸业公司因环保问题于2008年4月2日起，实施全面停产整改。

混乱交通影响形象

整个江北给郭五林的印象就一个字——乱！“五粮液大道修好之后，绕整个江北成了一个环形的交通路线，但这只是有一个核心的大道。其它的交通仍然没有得到充足的发展，更多的是爬坡上坎的小道、不规范的公路、街道。连进旧州农贸市场的路都还是泥巴路，下雨天市民买菜常被弄的一身泥和水。最近几年经过改造有所改善，但整个江北不管是从空中看还是从平地看，都显得一个是凌乱，二个是新旧并存。”建设落后、基础设施差、规划差和比邻宜纸厂排出的气体味重，较差的空气质量，让三江厂医院的医生钟涛不满意现在的居住环境。

人居升值：

尽早形成核心商业中心圈

对生活在江北这片土地上的人们来说，很多人都有一种似城里人而非城里人的边缘感觉。除开最日常的消费，大多数人在大多数时候还是习惯性地“进城”。“实际上我们这里就是城区，但是我们没有觉得自己这里是城区，而整个宜宾也好象是以西郊、岷江桥、南门桥以内的地方才是城区，除开的话不管是哪里都不是城区。这种长期以来形成的以旧城区为中心的商业中心圈状态不改变，对宜宾的发展特别不利。”

江北现在要打造这种商业圈，现在的困难不小。业内人士认为目前困难在于现在江北各个交通大道，实际上很不利于商业圈的形成，比如说在阳光名城那里建一个商业圈，大家还要冒着生命危险穿过去。大道就像是大江大河一样，水流过就流过了，不容易形成人气，所以即使想打造商业中心圈，都不知道哪里合适。五粮液厂区门口，人口不是很密集；宜宾学院门口，有一条大道，出入不方便，也不可能；新街农贸市场，周围以做生意者居多，居民也有一些，但整个环境太乱，特别是农贸市场口，水果摊摆在了大道上，再加上摩的、电三轮成群乱停，这样的环境也不容易形成；建材城周围新修了很多小区，但被建材城一分隔，又成了不规则的状态。目前来看江北的商业核心区域还基本无形。

未来：

二次开发配套逐步完善

规划出来以后，江北也迎来了继五粮液迁入后的第二次大规模发展。因为正在发展，配套肯定有一个完善的过程。“交通不是问题。现在很多人因为在城里上班，觉得这里远了点，不过这也不是一个好大的问题，现在车子方便，十多分钟就到城里了。你说在西区那边买房，进城还不是一样的乘车。”记者在鼎业江北兴城项目部和前来看房的李师傅聊起兴城离城区是否远了点的问题时，李师傅说现在交通都方便了，要进城也方便。宜宾现在的发展正在往两边发展，一个是西区，一个是江北，城里的房子都是旧的，价格又贵。住家的话还是选择郊区住。江北现在的配套在逐步完善，有农贸市场、学校、超市等，买日常生活用品这些东西是很方便的。鼎业这个小区修好以后，肯定也会建农贸市场，鼎业这边底楼都是门面，以后商业也会发展的。

越来越多的人选择江北

“就现在的江北来看，是越来越多的人搬进来了。比如鼎业江北兴城，刚开盘的时候看房的人还是很多，可能现在也只有少部分没有卖出去的，但的确是有很多人选择在江北买房子了。”来自于三江房产网的一份调查报告称宜宾各开盘楼盘，相比6月，7月份主城区交易835套，其中南岸东区成交了110套住宅，南岸西区成交了177套住宅；中坝组团成交了24套住宅；天柏组团成交了3套住宅；白沙组团成交了49套住宅；江北片区成交了399套住宅。从本期成交量来看，江北兴城大盘的号召力优势明显，一个楼盘的成交量就差不多占到了本月主城区22个楼盘总成交量的一半，达47%左右。

不少选择江北居住的市民认为选择江北而没有选择西区居住，主要就是考虑价格因素。“西区相对来说规划要好一些，房子的布局，小区里面的配套等比江北更好。现在江北是发展了，但是很多都没有完善，还有因为受地方限制的原因，也就是说再怎样开发都不可能达到南岸那种水平，但是相对来说这边的价格要便宜点，这就要看你的消费水平来定。”家住和苑小区的宜宾纸业职工李师傅告诉记者。

新盘带动居住品质提高

一个地方居住环境的提高是一个长期的过程。要提高整个江北的居住环境，单单依靠目前的几个楼盘是很难办到的。尽管日前江北已经开出了几个楼盘，可是就整个片区来讲，“个人觉得就像是江北现在开发一些新的小区也不会改变整个人居环境。人居环境是一个大范围来看而言的，修几个小区现在还无法从整体改变整个江北的人居环境，对我们居民的生活影响较小。就像你说的鼎业那边的小区修好后，住在新街的居民肯定感觉不到什么变化。只能说对离那近的有一些影响，那个小区的人和周围的人能享受到一些改变带来的便利，但整个意义上还是一样不会改变人居环境。”

而成批的高品质的带有标志性意义的小区群对江北的人居环境有一定的改变。但是现在合理规划成了关键。一些小区实在是小，一些小区周围没有相应的配套设施和商业网点，会成为新的不宜居住区。

宜宾纸业搬迁的人居猜想

虽然宜宾纸业目前是影响旧州人居的因素，但这个企业的搬迁却为旧州人居带来了新的猜想。今年1月《成都商报》报道：相关资料显示，宜宾纸业集团在宜宾市黄金地段占地约1200亩，其中上市公司拥有土地使用权约478亩。

对于宜宾纸业搬迁后的土地用途，市规建局回复市民时表示：根据《宜宾市旧州控制性详细规划》，宜宾纸业生产部分规划要进行搬迁，搬迁后的用地主要规划为居住用地。这主要考虑到企业搬迁需要大量资金，其用地规划为居住用地，有利于土地增值和筹措搬迁资金。

有宜宾房产业内人士认为，宜宾纸业的地段再加上老街的地段，整个用地应该在1800亩左右，扣除其中近300亩滨江绿化用地，按远期规划都是二级住宅用地，这片沿江的土地才是宜宾真正的江景楼盘宝地，岷江水势迤逦，对岸绿意葱茏的真武山，这些都是高端江景房的绝佳资源。当这个组团有高端楼盘进入后，随之而来的商业配套和生活配套肯定将得到极大的提升。

搬迁最新进展

宜宾纸业已于今年7月25日，在江安县人民政府网站上发布《宜宾纸业股份有限公司老厂区搬迁技改一期工程环境影响评价公示》，有行业人士认为宜宾纸业已进入搬迁实施阶段。

最大猜想：碧桂园开发江北

《中国经营报》2007年10月13日曾报道：据四川宜宾市翠屏区政府透露，国庆前夕已与碧桂园签订协议，后者有意投入100亿元参与占地约4050亩的该区江北新城区基础设施建设和整体开发，包括兴建酒店、住宅和城市公用设施等。此消息也在《重庆商报》上有相应报道。

虽然市井传言碧桂园将参与江北开发，但宜宾没有任何官方信息表示碧桂园将进入宜宾市场，同时，随着全国房地产市场的急转直下，碧桂园进入宜宾开发江北，将成为需要时间来揭晓答案的人居猜想。

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