物管条例实施 理顺宜宾“物管”多年老矛盾

●没有入住的空置房也要交物业服务费●住房专项维修资金按幢立账、按户核算●明确车位、公共地段广告收益分配比例●业主将房屋出租要告知物管

昨（2）日是《四川省物业管理条例》正式在我市实施的第二天，记者在宜宾南岸凤凰小区、吉祥名都、莱茵河畔、梦想和居等小区看到，“学习《四川省物业管理条例》、依法理性维权、务实诚信履约、加快物业发展”等横幅宣传标语吸引了不少小区业主的观看和讨论。对此，凤凰小区物业管理公司一位工作人员在详细学习了 《四川省物业管理条例》后感叹说，这个条例的出台对正处于发展探索期的宜宾物业管理行业来讲将是一次很好的规范行动。

从7月1日起正式实施的《四川省物业管理条例》究竟有哪些市民关心的新规？针对业主和物管公司容易产生纠纷的问题又是如何规定？昨日，记者就此走访市房管局物业和中介服务管理科时，该科室负责人陈新对此进行了详细解读。

新条例亮点纷呈专家详细解读

陈新告诉记者，7月1日起正式实施的《四川省物业管理条例》内容详实、亮点纷呈；针对物业管理行业中物管方、业主方和监管方均作出了明确的职责规范划分，并就物管行业发展多年来积累的老问题作出了明确的规定。具体如下：

一：明确物业服务事项详细内容

该《条例》第四十七条规定，物业服务事项包括建筑物共有部位的维护和管理；共用设施设备的日常运行、维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；物业服务档案和物业档案的管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

二：空置房也应缴物业费

《条例》五十二条规定，只要是建设单位与业主已完成交房的，物业服务费由业主承担，即使没有入住的空置房也要交。此外，物管费调整，必须经物管企业和业主委员会协商，并报业主大会同意。

三：小区车位的分配和规划

《条例》第六十五条规定，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其它车辆的正常通行。

四：小区共有部分设置广告的收益分配

《条例》第六十六条规定，业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

五：专项维修资金的管理

《条例》第六十九条规定，专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用、专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。

六：物管擅自撤离将处5万元以下罚款

《条例》第七十五条明确规定，违反该条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

此外，该《条例》还明确规定，业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。

该条例还明确规定在小区物业管理区域内的禁止行为包括：房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；违章搭建建筑物和构筑物等行为；侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为等。

我市100多家“物管”探索中求发展

陈新表示，目前，我市有本地和外地来宜从事物业管理服务的企业100多家，其中本地企业90家。该行业多属劳动密集型企业，目前处于保本微利阶段，从业人员普遍学历不高，总体管理水平有限，极其缺乏优秀管理人员。近10年来，随着我市城市建设的逐渐规范规模化，不少小区拔地而起，物管公司也如雨后春笋般应运而生。处于探索发展初期的物管行业在为小区业主带来服务的同时也产生了诸如车位划分权、物管费用交纳、小区共有部分广告收入分配等矛盾。据不完全统计，仅在2010年、2011年，我市物管行业就有2起物管公司向小区业主追讨物管费的官司。

陈新告诉记者，我市物管行业发展多年来积累的老矛盾也存在于全省其它地市州，《四川省物业管理条例》的全面实施将对规范我市物业管理活动，维护全市物业管理各方的合法权益，促进社会和谐将起到积极的引导和规范作用。同时也理顺了物业管理行业发展多年来滋生的问题，使得物业管理各方主体在物业管理活动中有法可依。

陈新表示，我市物业管理服务从最初的劳动密集型正向规范化、知识型、综合型转型，我市也将以《四川省物业管理条例》的颁布实施为契机，进一步引导和规范物业管理服务行业逐步规范化，培育一批上档次、上水平、讲信誉、求质量、以优质服务取胜的好“物管”为宜宾人民提供更加优质的物业服务。

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