一线城市房价松动 楼市博弈才刚刚开始

分析人士认为，随着行政、金融、财税、保障房等方面措施的多管齐下，我国楼市特别是一线楼市有可能出现“拐点”。

一线城市房价松动

近日，南京宋都美域推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。

“新‘国八条’出台不到两个月，楼市促销已令人眼花。”南京东凯置业总经理包天雷说，去年四季度至今，一线城市交易量逐步下降，一些开发商“随行就市”促销跑量。记者采访获悉，相对于花哨的促销手段，有的品牌企业已经开始实质性下调价格。

在北京，远洋地产[简介 最新动态]“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。

国家统计局11日公布的数据显示，1至2月全国商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是增幅同比下降达到24.4个百分点。

中国房产信息集团公布的数据显示，3月第一周上海商品住宅成交量环比下滑16%，房价跌破2万元关口，这是近32周新低，接近去年“4·17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套，锐减五成，进入“低迷期”。

高档住宅市场几乎“冰冻”。中原地产统计，2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量3%；而中低档房源却提高到总成交量48%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。

365网尚房地产总经理胡光辉说，南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，大户型成交量很小，别墅、豪宅的投资者几乎为零；而前期预定的高档房，退房量逐月上升。

“北京、上海、广州等地的降价现象或者只是开始。”南洋地产中国区总经理钟沛说，“只要政策持续，房价应该会下跌。”

楼市预期或“转向”

从2010年4月起，“国十条”、“国五条”、“国八条”，“限购令”“房产税试点”“限房价”“防地王”“保障房”等政策不断出台，层层加码，态势凌厉；而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。

住建部副部长齐骥说，去年我国销售商品住房约900万套，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类住房超过市场类住房。1000万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展，稳定经济不受影响，这就为楼市调控腾出空间和时间。

土地调控力度前所未有，将避免“面粉贵过面包”现象。国土资源部3月10日发出通知，“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。”

“现在防‘地王’是一根红线，谁碰谁被问责。”长三角某市一名城建官员说，今年以来，该市多场土地拍卖冷清，且只有两三家开发商参与，底价成交多次出现。

“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在已没人愿意买。”南京某企业高管张明说。

与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。另外，“审慎贷款”抽紧开发商资金链，土地供应向保障房和自主型、中小套商品房倾斜，将减小地价涨幅……

“这一轮调控可以说找到了房地产问题的症结和治理的方向”，胡光辉认为，多管齐下不仅打击了泡沫，增加了供给，更重要的是改变了房价“只涨不跌”的预期。

博弈才刚刚开始

中国国际经济交流中心王军曾表示，一方面限房价、限地价等政策有望结束房地产“暴利年代”；另一方面保障房稳定、微利的模式正在形成。今后，品牌开发商将进入保障房领域是个趋势，中小开发商会逐渐退出这个行业。“市场＋保障”双轨制成型，使国家对房地产“掌控力”增强。

“楼市近日再次出现‘拐点说’，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘、或观望、或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心尹晓波说，“保障房建设让人看到了希望，但还不能说百姓心里有底了。”

南京市民沈先生说，既然建这么多的公共租赁房，各地就该尽早公布入住条件是什么，让满足条件的人现在就开始排队摇号。这样能稳定预期。即便“中不了签”，也能尽早做选择。人们最担心的是，“苦等几年，既没有等到保障房，调控又不了了之，房价房租又涨上去了，到头来还是‘竹篮打水一场空’。”

业内人士分析，跳出房地产调控“屡调屡涨”的怪圈，需要对调控艰巨性有充分的认识。目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”。二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”。三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，政策效应正在发酵，但是在部分二、三线城市，仍存在房价快速上涨的趋势，成为吸引投资投机资金的新热点。楼市调控要防止“按下葫芦起来瓢”。邓华宁 叶锋 崔清新

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