你愿为70年后的房子花多少钱

前几天，“上海土地到期无偿收回”的传闻搅得舆论甚是热闹了一番，尽管上海市规划和国土资源管理局澄清这是误读，称土地期满续期未获批的才收回，但争论至今仍在继续。

笔者试图从另一个角度探讨一下：你愿为70年后价值100万的房子花多少钱？答案是你愿意花的钱不会超过5万元。

为什么会这样？因为利息挥之不去。这里说的是纯利息，这种利息和央行无关，和货币无关，而只和人性有关。我们人类天生具有一种本性，就是对今天的物品评价比较高，对未来的物品评价比较低。这种本性被现代金融学奠基人费雪教授称为“不耐”。费雪认为，这是人类社会有利息的根本原因。

不难理解。同一个红富士苹果，如果今天就能得到它，你会愿意花一块钱，一年后才能得到它，你可能只愿花9毛钱或更少。

房子也是一样的。同样一套位于北京某地段、能给你带来价值100万的收入流的房子，你愿意花多少钱得到它？如果在今天就可以得到，你很可能会愿意花100万；如果是70年后才能得到它，你愿意花的钱不会超过3万元。因为在算上利息后，70年后的100万，在今天看来价值是相当低的。

怎么会这样？我们从5%的利息率，也就是贴现率看。一套价值100万的房子，每当推迟一年得到，它的价值就降低一些，这样只需要推迟70年，这套在70年后售价100万的房子，在今天看来价值不超过5万元。

我们也可以倒过来看。假若以年息5%计算，今天的5万块钱，和70年后的100万，哪个价值更高？答案是前者。因为以复合利息算，今天的5万元钱在70年后可以变成152万。今天的5万，和70年后的100万，在两者之间作出选择，你要哪个？

用这样的视角去看“上海土地到期无偿收回”的传闻，我们就不用感觉天要塌下来了。其实没什么大不了的，反正70年后的那一小块土地，在今天看来价值并不大。

当然，说70年后的房屋或土地价值不大，是基于利息率5%左右的假设，如果有人认为自己的不耐程度很低，对自己来说就没有什么利息可言，那70年后才能得到的房子，和在今天就能得到的房子确实没什么区别。那么，70年后的房子对他来说也就意义重大，必须和政府理论一番。

但很多人的不耐程度不会这么低。一般来说，人们的不耐程度在3%—5%左右，而这个程度的不耐程度，也就是利息率、贴现率，已经足以让70年后能卖100万的房子在今天看来其价值荡然无存。

但是，话说回来，既然70年后的土地对居民价值不大，居民就不必太在意政府是否会在到期后收回的传闻。现在上海对“70年后将土地收回”的传闻如临大敌，说明政府显然认为，出台这样的政策会引起市民不满，那为什么会这么认为呢？

我猜的答案是，他们和大多数普通市民一样，在为这个事情计较之前，并没有真的去计较，没有用纸和笔去计算一下70年后才能得到的房产，在今天到底价值几何。

□周克成媒体从业者

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