上市公司避风险剥离房产副业 成楼市调控下祭品

房地产行业由于受到调整影响，其中报可谓喜忧参半。受房地产调控影响，多家公司近日纷纷加快房地产资产的出手速度。太原刚玉、金种子酒相继转让旗下房地产业务，爱建股份、ST珠峰、华东医药等也在逐步剥离房地产副业。虽然退市的均为‘非主流’开发商，但业内人士指出，融资渠道相对单一的小房企以及2009年拿下地王项目的房企渐显退市迹象。

调控下出“祭品”

7月9日，安徽金种子酒业股份公司与安徽金种子集团有限公司签订了《股权转让协议》，公司拟将实际持有的安徽金种子集团阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团。

据金种子酒业股份有限公司公告显示，近年来，国家不断出台针对房地产行业的宏观调控政策，房地产市场发生了较大变化，未来市场竞争将更趋激烈。金种子房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，现在退出房地产行业有利于规避风险。

“投机是刚涉及房产领域的企业与正规房企的本质区别。”鹏欣房地产营销总监方征炜表示，每个行业都需要长时间的文化积淀，当市场好的时期，似乎是个公司都有能力从事房地产营销，可一旦市场出现调控，楼市面临重组，率先出局的往往也是这样的企业。

事实上，6月28日国土部部长徐绍史提出要“继续强化房地产用地管与控”，一度进退维谷的企业闻风而动，类似金种子酒这样剥离房地产副业的企业大有人在。

太原刚玉6月30日的公告称，公司与中正房地产、邢建民签署《股权转让协议》，公司将持有的玉房地产100%股权转让给中正房地产、邢建民，受让份额分别为80%和20%，双方商定的全部股权转让对价为2.25亿元。随后，丰乐种业、爱建股份和ST珠峰三家上市公司不约而同地选择在6月30日转让股权或项目，退出房地产业务。

其中，丰乐种业当时透露，公司传言收到消息称，中国证监会7月1日起会对上市涉房企业进行融资限制，甚至停止融资，所以将房地产业务脱手，规避风险。而四家公司的公告，几乎均将症结直指宏观调控。

地王房企存退市可能

事实上，4月新政之后，早有江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥等非房地产主业企业陆陆续续退出房地产市场。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，目前的退市针对的是非主流开发商，也就是非房地产主业企业，“在主流开发商还没有大量降价的时候，他们得赶紧把手中的地产资产卖掉，把握时间。”尹伯成表示，2007年之后房价上涨，非主流开发商看好未来房价，投机色彩比较浓。他们买地价格比较高，调控之下，降价就会亏损，转卖地产资产是个好办法。

除了非房地产主业企业，中房信分析师薛建雄还指出，2009年拿下地王项目的房企在今年的处境也极为难堪。

2009年11月13日，福建望城投资竞得一宗地块，其土地使用权出让金总额为3.39亿元。但是随着2010年5月的期限逼近,望城投资尚有1.02亿元未付款。5月12日,望城投资公告出让福州滨江房地产开发有限公司100%股权，不难发现1.45亿元的售价正好可以填补其拿地欠款。

薛建雄表示，拿下地王项目的房企直接面临资金链的萎缩，加之目前市场面临重新洗牌，令其无论转让项目还是自行经营都面临困境，确实存在退市的可能。

海外基金扩充资金链

既有退市人，必有接盘手。

“目前，对于企业而言，实为并购的最好时机。”薛建雄指出，在市场环境相对较差的情况下，资金链充裕的房企能够以较低的成本拿到项目，尤其是2009年处于闲置或半闲置状态的房企更出现抄底楼市的现象。

6月份，汤城集团、中骏置业、世纪星源、华联控股、SOHO中国、凤凰置业、众安房产集团、花样年等房企纷纷通过并购获得土地。其中，6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购了国鼎公司90%股权，间接囊括外滩204地块。6月15日，花样年仅以3亿余元就收购了东莞市土地储备近10万平方米的花千里房地产开发公司。

此外，在不少房企觊觎退市者的同时，苦于信贷收紧、预售情况不理想等实际因素，房企开始逐步从境外基金中摄取资金。

6月22日，中国海外发布公告称，子公司中国海外兴业拟联手HarmonyChina房地产基金共同投资其位于西安、青岛、沈阳的三个项目，将西安项目30%股权、青岛项目30%股权、沈阳项目31.85%股权出售给上述基金公司，出售总价为12亿港元。

“这些由房地产企业牵头，联合金融机构在海外以私募等方式成立的房地产基金，有代替银行为房地产项目提供贷款的倾向。”第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司总经理刘德杨指出，作为房地产基金的发起者，开发商可能要向这些基金投入更多的自有资金，但它们在基金所占的比例，和银行规定的自有资金比例接近。因此，以房地产基金替代银行开发贷款，并不会缩短开发商的债务杠杆，影响公司的投资总规模。

“万科、保利等大型房企将会不断做大。”薛建雄预计，楼市将经历优胜劣汰的过程，而专业性不强的房企会被挤出市场，而其原本所占有的市场份额将会被大型房企快速瓜分。同时，由于在做大企业时必须保证资金链的充裕，这也成为目前万科、保利等大型房企通过打折或直接降价加速销售的原因。

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