新政满月十天 房地产市场出现三大新变化起点

一二手房成交量差额逐渐缩小：连续15个月的主导地位或将倾斜

据“链家地产”统计数据分析，自2009年2月份开始，全市二手房成交量全面超过一手房成交量，并且连续15个月处于成交的主导地位。

而自2010年3月开始，二手房成交增速再次扩大，平均每周以30%的速度上涨，商品房成交增速则要慢于二手房，在20%左右。因此，一二手房成交量再次拉大，至4月第三周，达到一个历史峰值，即二手房成交量为9705套，而商品房成交量为2020套，二者相差达7685套，二手房成交比商品房高出近380%左右。

新政密集出台后，这一现象则迅速弱化，一二手房成交差距逐渐缩小。据“链家地产”统计数据分析，新政满月十天后，5月16日—5月22日二手房成交量为2689套，商品房成交量为1131套，二者相差1558套，二手房成交比商品房高出近137%左右，对比此前3.8左右的差距不可同日而语。“链家地产”市场分析师张月认为，造成目前一二手房市场成交量差额逐渐缩小的原因主要是二手房市场观望人群多于商品房市场。因为大部分开发商在前期已经获得了充足的资本，目前，行情虽然下行，但是降价的压力不大，价格比较坚挺，而二手房市场价格随着业主的抗价能力逐渐减弱，下行趋势显现，特别是一些典型区域，下行空间在15%左右，购房者预期价格进一步下探，造成二手房市场观望情绪强于一手房市场。

房产税预期让多套房持有者价格进一步下跌6%左右

据“链家地产”统计数据分析，新政满月十天后，二手房挂牌价格环比环比再次走低，下降幅度3%左右。其中，部分多套房持有者挂牌价格下降更为明显，在6%左右。“链家地产”市场分析师张月认为，从四月中旬至今的政策调控涉及到了信贷政策、土地政策等，这些政策的颁布以及落地使楼市出现了重大转折，新政满月后，另一项调控地产行业的重要手段房产税也是呼之欲出。目前无论是“国十一条”还是“京十二条”，都是偏重对新增购买需求的调控和限制，而对前期已进入房产市场的投资者，则缺乏压力，因此，房产税这一针对房屋持有环节的税收，也是当前新政满月后最受关注的调控政策，对多套房投资者来说，不仅有目前的资金压力，也有为来可能出现的税收压力，因此加速抛盘。

购房需求观望致使“由买转租”租赁市场的火爆

据“链家地产”统计数据分析，新政满月十天后，租赁市场新增客户量增加30%左右，推动了租赁市场价格的上涨10%即240元左右。“链家地产”市场分析师张月认为，新增租赁需求主要来源于观望人群中由买转租的人群，随着房产交易市场需求观望加重，以及当前进入市场的买卖需求成交周期拉长，租赁市场需求将持续走高，租金或将进一步上扬。

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