地方细则被指和风细雨 楼市调控或现“软着陆”

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加中央电视台一档节目时表示，本轮房地产调控有“软着陆”的可能。这取决于政府调控和市场效果等各方面能否达到一个平衡点。

广州、重庆于21日分别公布了楼市调控细则。两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。业内人士指出，与北京此前出台的楼市调控细则相比，两地楼市调控细则显得“温和”

地方细则一览

青岛

出台时间：4月23日

青岛是第一个出台地方版的调控细则的城市。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15％调至20％；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1％调至2％。多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行。

海南

出台时间：4月26日

“海南十一条”实行商品住房买卖合同网上签约制，使开发商捂盘增加难度。确保10％的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效地防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。

北京

出台时间：4月30日

北京“十二条”出台，要求同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房；暂停购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。

深圳

出台时间：5月6日

深圳市出台了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》提出严格执行国务院对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

广州

出台时间：5月21日

广州楼市调控细则共八大方面24条，主要内容是：增加住房建设用地供应规模，调整供应结构和布局；加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难；加大市场监督力度，维护房地产市场良好秩序等。“在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施；加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理；严厉查处未依期限动工、竣工和销售等违法、违规行为，禁止存在闲置土地、炒地等违法。”

重庆

出台时间：5月21日

重庆楼市调控细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场监管”等四大方面提出10条具体措施。严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2％。鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1％征收，住房交易手续费减半收取。高档住房交易契税按3％征收。重庆楼市调控细则没有对贷款购买第三套及以上住房叫停。

预判后续政策

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌个人认为，中央也是希望房价稳定，而不是大起大落。所以中央的文件是坚决遏制部分城市房价上涨过快，这些字连在一起来念，所以不是说降了房价解决一切问题，稳定房价是经济健康发展需要达到的一个目标。

关于未来3到6个月的房价趋势预判，聂梅生认为，这次出台的楼市新政策已经初步显现出效果，但要想达到如期调控效果，还需要房地产市场中的两只手能够达到一个平衡点。现在是有形的手在做宏观调控，无形的手在收缩房地产的投资。

在聂梅生看来，到下半年，如果炒房者退出和开发商投资下降这两个同时减少的结果能达到一个平衡点，“我想这次宏观调控会有一个软着陆，希望能够达到这样。”

尽管新“国十条”等楼市调控政策密集出台后，政策效果得到了各方肯定，但近期仍有是否还会有更严厉的措施出台的传闻。

对此，聂梅生和亚太城市发展研究会秘书长卞洪登以及华远集团总裁任志强在参加上述节目时谈了各自的看法。

任志强认为，（是否有后续措施）只能说在加紧研究，相关部委是不是有跟进动作要视形势而定。

而亚太城市发展研究会秘书长卞洪登给出了“见好就收”的判断，今后的后续文件会有一点，但疾风暴雨式的政策，“我想绝对不会再出了，国家的经济也不容许再出了。”

聂梅生则把楼市调控和宏观经济运行联系了起来，比如楼市调控后，如果通胀预期减少了，也要谨防其他可能出现的问题，比如投资下降等。

关注政策信号

在当前出现经济增速可能放缓预期的背景下，楼市和经济全局的关系的确引来了业内思考。

4月统计数据显示，城镇固定资产投资和规模以上工业企业增加值增速有所降低，引发了市场对经济增速回调的担忧。

近期，中央高层提出了一些政策信号也让人关注。国家主席胡锦涛17日会晤到访的德国总统克勒时表示，当前，世界经济复苏的基础仍不牢固，各国应该继续坚持刺激经济的举措，继续加强合作。

国务院总理温家宝在天津考察时也提出，当前宏观调控面临两难问题，要区别对待、有保有压，既形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响。

多名接受记者采访的专家认为，当前诸多宏观调控的政策出台还为时不久，近期中央可能更多地监测已出台政策的调控效果，出台新的政策会更加谨慎。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松此前接受记者采访时表示，2008年底2009年初，由于经济环境的变化房地产市场自身作出调整，但并没调整到位，或者实质的调整并没开始，接着后面的房地产市场迅速攀升。

赵松认为，在今年严厉的调控下，在一些房价过高的地区，可能会有一个幅度较大的回调，但这并不意味着房地产市场会暴跌下去，如果出现暴跌，或者宏观经济出现二次探底，房地产新政有可能再次中止。

据《第一财经日报》

预测

杨红旭：楼市全面降价潮将在7月显现

进入盛夏，全国楼市没有如天气那么火热，反而成交量萎缩，价格出现松动，或明或暗的打折优惠重出江湖。这是否意味着房地产泡沫就此破灭？那么，未来房价将何去何从？

对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭5月19日在接受记者采访时表示，新一轮房地产调控效果明显，当前成交量出现大幅萎缩，尤其是一线城市和部分二线城市的商品住宅成交大幅萎缩。“二手房市场价格已下降，而新房有一定滞后效应，会在一两个月后跟随降价，而全国房价大范围降价潮可能出现在7月后。”

“现在成交量锐减，然后就是价格下跌，估计7月份全国70个大中城市房价出现环比下降。一线城市下跌幅度预计在30％左右，而全国其他城市的下降幅度稍小。”杨红旭指出，4月份，70个大中城市房价环比涨幅为1.4％，较3月份的涨幅增加0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月份开始环比增幅持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即就是全国房价拐点，最有可能出现在7月份。

圣世一品副总肖峰表示，房市的全面降价还需时日。“虽然目前已有开发商放量降价，但依然仍属小部分行为，楼市的大范围全面降价，需要两至三个月的时间。”

值得注意的是，中国不动产研究中心5月12日发布《调控新政解读及后市走势分析》的最新报告中预计，北京房价短期将回调20％到30％左右。

此外，杨红旭还表示，未来开发商的资金将由宽松趋向紧张。“房地产开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1～2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。”

杨红旭认为，下半年房价将不会出现报复性反弹，会继续延续下降的态势，因为房价调整需要一个过程。

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