房地产：信贷收紧 打压住房投机的需求

国务院总理温家宝14日主持召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会后4月15日晚宣布：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。并且提出：地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性的措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

2.我们的分析与判断。

(1)信贷收紧，意在打击投机性需求，抑制投资和改善性需求。

我们认为本次国务院会议传递了一个政府对近期房价上涨过快的高度担忧，因此对地产的调控力度正在逐步提高。本次实行的严格的差别化住房信贷政策比2007年更为严厉。

根据本次的信贷政策，对首套房面积在90平米以上的，首付比不低于30%，二套房首付比不低于50%，利率不低于1.1倍。同时对三套及以上住房的贷款将更大幅度提高首付款比例和利率水平。我们认为这样对投机炒房者将是严重打击，同时由于对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率，因此对改善性自住需求也起到了抑制作用。我们认为这是政府在住房供应短期难以增加的情况下，不得不采取抑制需求的措施来控制房价的过快上涨。我们认为本次采取的政策相比之前的措施将更加有效并更严厉。

根据有关方面测算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。而此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。

(2)观察政策效果，后续措施在准备中。

根据本次会议的精神，我们体会政府现在认为房地产已经确实出现了泡沫，因此下决心要控制房价。在采取严厉的信贷收紧的措施后，将会观察此次政策的效果，如果仍达不到抑制房价过快上涨，抑制房地产需求过热的效果，政府后续可能仍会出台相关的政策。我们分析仍将是信贷和税收的政策：如推出房产税，对营业税改差额为全额征收，加大个人所得税率，对住房转让征收土地增值税等更为严厉的税收政策；信贷方面，对贷款利率的再度提高等。总之，政府已经不能容忍房地产泡沫的继续吹大。

3.投资建议：

本次政策出台后，我们分析对打击投机性需求效果明显，但是由于信贷政策对房地产的影响有可能会滞后一段时间，因此不排除房价短时间仍有上涨可能性。此外由于目前我国人民币升值预期仍然存在，流动性短期仍然较为充足，因此房地产需求火热可能仍将维持一段时间，不排除政府再次出台更为严厉的针对地产调控的相关税收措施。因此我们建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们下调房地产行业评级为“谨慎推荐”。

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