大型房企重兵二三线城市 潜力城市遭抢滩

2010年初的房地产市场受宏观调控影响明显，包括万科在内的企业都选择了向二三线城市突围，第一季度的销售排行榜在一定程度上放映了这一发展趋势。

一线城市增厚利润

随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下，一线城市房价水平的进一步跃升，已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。从本次排行榜情况来看，尽管一线城市的成交金额进一步萎缩，但仍占全部总量的三成权重，短期内一线城市对于诸多企业的销售金额及利润金额贡献仍将是不可或缺的，对部分典型企业而言甚至是至关重要的。

从本次排行榜的数据来看，TOP20企业的一线城市贡献度下降明显，市场在逐步走弱。成交金额贡献从09年第四季度的40%下降8个点到本季度的32%；成交面积贡献比为18%，与上期相比小幅下降2个点。与此同时，我们所跟踪到的十大城市(北京、天津、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都、重庆)的总体成交数据也显示一线城市的走弱趋势。十大城市09年第三季度和第四季度的成交总体比第二季度均下滑20%。这一数据本身就说明09下半年的需求集中释放主要来自于三四线城市！而从目前十大城市占全国的比重来看，比重逐步下滑，目前仅有18%，相信随着三四线城市的需求进一步释放，十大城市所代表的主要的一二线城市的占比将会进一步萎缩。

二、三线城市成就企业发展规模

随着中国城镇化的加快推进，二、三线城市逐步成为开发商企业的布局重点和业绩增长重点，这从2010年一季度TOP20企业的城市贡献比重中就可知一二。一季度排行榜数据显示，TOP20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。其中，三线城市的比重增加最为明显，一季度三线的金额比重相比去年四季度增加了7个点，面积比重增加略少，也增加了近5个点位。三线城市作为房地产新兴市场，自住需求庞大；城市房价涨幅相对要低，房价压力可接受，未来市场将有较大发展机会，TOP20企业正把发展重心转向这些市场。

CRIC的城市监测数据也有利的证明了二三线城市城市化进程正在加速，10大重点城市的成交在CRIC监测城市中的权重正在逐步下降，金额比重从09年一季度的63%逐步下滑到四季度的61%，面积比重则从50%下滑至45%，而二、三线城市的比重却呈在稳步上升趋势。二、三线城市的政策利好和巨大增长潜力推动企业加快二、三线城市布局，获取超额的地价增值和人口红利，创新企业盈利模式，走路径利润新战略。

恒大、碧桂园等企业重屯二三线城市，业绩成为市场亮点

受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中尤为突出的是恒大地产和碧桂园两家企业。2009年两家企业在二、三线城市集中拓展了多个项目，尽管在2009年TOP20企业销售金额排行榜中业绩表现一般，恒大排名第六位，碧桂园排名第十位，但在本次排行中均有较大幅度提升，恒大跃升到第二位，碧桂园则进两位到第八，和其他企业相比业绩明显突出，显示出一轮补涨行情。

TOP20企业排行榜的数据显示，一季度恒大和碧桂园的增长速度明显高于万科和保利地产两家领头企业，恒大、碧桂园的金额同比增长均在65%以上，恒大甚至达到了145%，而万科和保利地产的同比增速均低于20%；从一季度和2009年四季度的环比数据来看，恒大环比继续增长，和其他企业形成鲜明对比，而碧桂园由于在09年四季度成交达到了09年全年的一半，环比下降明显，但是成交仍取得了不错的成绩。恒大和碧桂园的业绩表现说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展起到重要作用，市场热点正逐步向二、三线城市转移。

万科、保利等地产领军企业，加速切入二、三线潜力市场

CRIC的监测数据显示，万科和保利的一线城市贡献率下降非常明显，特别是保利地产，其一线城市的贡献占比从09年第四季度的41%下降到本季度的35%。从两家企业的城市贡献比重和土地储备情况可以看出，企业在一线城市的开发和储备正在逐步下降，特别是上海市场。企业正逐步把精力投入到二、三线城市的拓展和运营中，加大企业在这些区域的开发量和城市圈布局，通过潜力市场的高速增长为企业业绩的新一轮爆发寻找市场突破点。

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