警惕房地产市场调控政策的飞镖效应

我们从五年来的北京元月住宅一手房成交可以看到，即使排除了春节因素，2010年元月成交情况也并非是历年来最低数值。而两年来的二手房成交情况，2010年的数据还超过了有优惠政策的2009年的成交情况。数据表明，作为一线市场的北京房地产市场状况并非可以简单用低迷来描述。至于北京普遍推出的新楼盘价格高于同期30%情况，更是说明房价还没有向下松动任何迹象，反而沿着去年的惯性继续向上运行。另外，近期大型地产企业相继公布元月各自销售情况，虽然有项目结转因素存在，但是从亮丽的数据还看不出政策调控政策对企业的销售有任何负面的影响。

而民间投资地产热情，似乎被突如其来的海南规划完全吸引，投机资金集中在这个梦想之地尽情地宣泄。与充满调控风声的全国各地房地产市场相比，海南似乎成了一块“有恃无恐”的飞地。这种状况的出现值得政策制订者反思，对于政府而言推出政策的时机也是一种重要的战略选择。

与前几次调控政策相比，土地措施的推出和落实出现了与以往完全不同的态势。地王落马和上马虽然变化莫测，但是政策落实的严肃性和执行力有了很大改观。如果继续下去不是半途而废，土地市场势必实现降温重归理性。目前土地市场最为不确定性的因素是，改善性住房供给虽然有规划，但是还没有明确的时间表和示例。反观元月和二月初各地区市场化的部分土地供给依然没有停，并且一次性拍卖土地规模则越来越大，各地区对土地财政深刻的依赖一目了然。

总体来看，严厉的信贷政策目前对房地产市场并没有产生预期的效果，反而对资本市场造成更直接的伤害。如果这样的情况继续恶化，与此同时上半年再次出现超过预期的通货膨胀，以及人民币汇率波动，失去财富效应的资本市场资金可能将不可避免地流入房地产市场，让已经库存不足商品房供应变得更加紧张，调控一线城市房价愿望也将不可实现，从而使得房地产市场更加一发不可收拾。

作者为北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员

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