2009年全国房地产数据点评:房地产行业月报

评论:我们对于09年全年房地产数据的解读:1、房地产投资增速16.1%,体现出前低后高特征:09年全年3.62万亿元投资,16.1%的投资增速比08年下降7.3个百分点,也明显低于75%的销售额增速,体现出非常显着的去库存特征;分拆来看,在建面积31.96亿平米,同比增长12.8%;新开工面积同比增速12.5%,达到11.54亿平米,与前三季度同比下降的数据比较,显示开发商在四季度大幅度加快开工;竣工面积7.02亿平米,增速5.5%,增幅显着低于销售面积42%的增幅;土地购置面积下降18.9%;综合来看,开发投资、土地购置以及新开工在下半年改善趋势明显,但总量上仍难以补上销售缺口。

2、新屋销售面积9.37亿平米,同比增长42.1%:9.37亿新屋销售创历史新高,增速甚至超过07年的30%,显示出政策刺激效果明显,其中商品住宅销售增速为43.9%,办公楼及商业用房销售面积增速分别为30.8%和24.2%;我们重点跟踪的16大城市房地产成交量增幅为105%,一二线城市是推动成交量上升的主力。销售额方面,09年份商品房销售4.399万亿,同比增幅75.5%,意味着房屋均价涨幅达到23.5%,主要由于一二线城市增量所致。

3、开发资金来源5.71万亿,同比增长44.2%:其中国内贷款1.129万亿,同比增长48.5%,其他资金2.75万亿,增长71.9%,其他资金里的个人按揭贷款为8,403亿,增长116.2%;个人贷款和预售房款的回笼加速是开发资金来源增加的主要原因。

4、70个大中城市房价涨幅7.8%:其中新建住宅房价同比涨幅9.1%,广州、深圳等珠三角城市涨幅居前。

2009年总结:09年销售的高增长而供给的相对增速有限,尤其是土地购置面积的下降意味着09年是明显的去库存的一年,房地产销量尤其是住宅销量的快速提升主要是在政策刺激下08年压制的自住和投资投机性需求的释放所致;结构上看一二线城市成交量增速明显高于其他城市;5.71万亿开发资金与实际投资的3.62万亿资金差额来看,地产行业资金较为充裕,主要是75%的销售额增速而相应的竣工面积增速仅为5.5%;从房价涨幅来看呈逐月上升态势。

2010年预测:从存量与销量的比较来看,2010年房价上涨基本成定局,而销量上看预计一线城市销量下降,二线城市销量平稳而三四线城市将略有上升,预计全年销量与09年大致持平;而销售额受到结构的影响有可能略有下调。从供给的角度来看,土地购置、新开工均将呈上升趋势,但受政策影响增幅仍存在不确定,我们预计15%~20%增幅。

投资建议:2010年将进入相对平稳的一年,政策难以改变行业趋势,但将加大行业波动性,在资金信贷紧缩的情况下,具有品牌优势的龙头地产公司和具有低廉土地储备的公司将明显受益,另外随着行业整合的加速,重组类地产公司仍将是板块重要的特征之一,所以建议投资者重点关注全国和区域龙头地产公司,拥有较多土地资源的公司以及重组类地产公司。此外商业类地产公司将受益于消费推动的商业地产市场的见底回升,也可关注。中国国际金融有限公司

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