二套房贷“改善型”界定仍是关键

国务院办公厅1月10日下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，再次强调了二套房贷银行政策。

重申政策表明政府调整市场的决心

二套房贷政策走向是房地产市场极为关注的一个热点，较早前业界对二套房贷的各种猜测在《通知》中并没有得以应验，此前“首付五成”的预测最终落空。从《通知》中可以看出，关于金融政策调控方面中央没有增加新政内容，仅是重申了“首付不能低于四成”，在这一系列调控的“组合拳”政策中几乎可以视作是最没有悬念的一拳。

“重申二套房贷虽然是旧事从提，但传达出的国家利用金融杠杆调整楼市的决心。”新政出台后记者采访成都银行界人士，很多人都认为传递政府决心的作用大过政策本身对市场的影响。“首付不得低于四成、利率上浮10%”，作为2007年国家出台的调控房地产的金融政策曾在当时引起轩然大波，指对投机性购房现象该政策打准七寸，获得立竿见影的效果，全国房价由此拐点回归理性。

但随着2008年金融危机的到来，二套房贷政策出现“明紧暗松”的局面，一些银行在适度宽松的货币政策下打起擦边球，降低首付、优惠利率已成为业界默认的潜规则，二套房贷对市场的作用已淡化至无形。一国有银行个贷部负责人分析，“重申二套房贷政策，表明政府依然看好金融政策对市场的调节作用，但提高首付肯定不是政策调整的最后一只靴子。在金融领域，无论利率、期限等都是政府可以利用的工具。在年初率先重申贷款成数问题，仅是表明政府的态度，如果楼市的走势持续高热，相信会有更加严厉的金融政策出台。”

不界定改善型住房将影响新政的具体实施

“不明确界定改善型住房需求，新政恐将继续面临无法真正落实的窘境。”光大银行成都分行个贷部负责人赵晓军认为中央再次重申二套房贷政策，但仍没将银行具体执行二套房贷政策的范围给出明确指示，特别是二套房贷政策首次出现时同时出现的“改善型住房”这一概念，即使在新的“国十一条”中仍是一个模糊的概念，而“改善型”是关系到金融机构如何执行该政策的关键问题，将直接影响到政策的具体实施。

他表示，调控政策一向是有保有压，“二套房贷首付不低于四成”限制投资、打击投机，以“压”为主；但解决低收入家庭住房、支持自住和改善型消费，“保”也在政策范围内。“在执行过程中‘改善型’和‘投资型’的判断标准仅一线之隔，很容易被混淆。”他认为，如果中央不出台明确的判断标准，公开改善型住房的定义，在实际的贷款过程中可能会形成新的灰色地带，从而使一些银行利用这一政策的灰色部分，在个贷的市场竞争过程中形成无序竞争，造成“有令不行”的局面。

对于政府利用银行政策调控楼市的做法，赵晓军认为应该出台更加明确、可执行的政策，诸如调整房地产市场融资情况的政策就明确而可行，在房地产贷款方面也应参照这样的政策标准，让直接面对购房者的银行一线工作人员有规章可依，而不是每次都揣测政策的执行范围，模棱两口，反而达不到政策的初衷。 记者符小晓

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打击投机性购房，二套房首付款不得低于40%！国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》通知一出，网络哗然，投资者哗然，地产界哗然，到底次政策能否抑制投机，遏制房价呢？对楼市有何影响呢？

成交量肯定会下降，但是价格是否会下降有待观察

——龙骊房地产代理机构营销总监 王强

记者：央票利率上调您是如何看的？对房价或楼市有何影响？

王强：收缩流动性，对股市房市都会有一定影响，但是不会很大。

记者：二套房首付四成，对楼市有何影响，房价真的会理性回归吗？

王强：这个政策在2007年底就出台了，只是金融危机之后以及09年执行力度不是很强。

现在可能要加强执行力度了，在整个2009年楼市当中，很多银行都是这么执行的，而且是以家庭为单位执行的。

但是很多家庭为了买二套房享受30%低首付，以及7折利率，会采取一些变通的办法。

比如，开具改善型住房证明，进入2010年之后，房管局开始严格限制改善性住房证明的办理。还有，之前少部分银行比如中信银行的二套房贷的认定是按照以个人认定，所以实际上也默认一个家庭可以买两套房，依旧可以享受低首付，七折利率贷款。

进入今年，各大银行肯定会严格执行，以家庭为单位认定二套房，这样会打击很大一部分改善型需求依旧投资型需求，肯定会在一定程度上抑制购房者的购房意愿的。

成交量肯定会下降，但是价格是否会下降有待观察，其实在07年房地产最火热的时候，就是银监会“限二”政策给直接打垮的。对于成交量何时上扬，王强表示还不好说，或许上半年的房地产市场都会想温吞水，不温不火。

为未来的暴涨埋下了伏笔

——搜房资深博友 朱大鸣

对二套房政策收紧，我们首先是持有异议的，因为很多的二套房并非是投机性的，很多投机客根本不在乎那一点钱，限制的往往是改善性的需求，我们应当对三套房贷管理的更加严厉。上调二套房贷往往是伤不了投机行为，反而会灼伤整个市场的正常需求。

由于二套房贷政策是政策的松紧带，市场一般以此来看待市场趋势，如果二套房贷收紧，会影响正常的市场预期，从而人为地干预市场，为未来的暴涨埋下了伏笔。从历史上看，二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子，但后来的反弹是更猛烈，二套房贷政策是一项被实践证明是错误的政策。

从新国十一条出台的目的来看，主要是遏制房价疯涨，还有就是防患境外热钱进入房地产市场。但这种围堵式的只能一条虚设的万里长城，真正能够解决的问题是给游资们一定的通道，限制他们的流动范围，光堵截不给出路，明道被堵死，各种暗流和地下河渠道会更猖獗。

对投资有一定抑制作用

——吉信行•方圆地产营销置业有限公司总经理 周思泽

政策对房价影响不大，加大成本后对成交量有一定影响，会降低成交，但房价不会疯涨，可能趋于平稳。转让方便性降低了，对投资有一定抑制作用。

1+2联合不动产店长马飞说，今年的房地产市场不会重现去年的盛况。“未来，房价可能会呈现出小幅慢涨的态势。对于炒房投机者而言，房地产市场的投机将变得非常困难。”

网友赞同 抑制炒房投机

《通知》要求：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

《通知》一出，立刻受到了不少成都购房者的关注，市民们也纷纷在搜房网、朝闻网上发表个人看法。大多数网友非常赞同国家的这项通知，认为此举可以抑制那些炒房一族，甚至有网友发帖称：“希望二套房的首付是100%。”

也有网友提出质疑：“问题是，下边确实执行吗？银行怎么会不打折扣？”还有网友认为需要观望，“重点还是执行的过程”。

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