房地产行业：政策对市场的影响程度有待观察

1.国11条的核心内容与国务院12月14日会议的国四条一致，是进一步细化、扩充了国四条提到的调控取向和内容。

2.其中部分内容在预期之中，比如：政府加强保障房供给、要求二套房贷首付4成及按揭利率严格风险控制。

3.但有相当部分内容似乎超出12月14日会议中暗含的内容或提出了更明确了调控手段,比如：

3.1第（四）条提到“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”，似乎国务院要着手包含物业税的住房税收体系研究和推进。不过，其进展和影响需要进一步跟踪了解，而且房地产板块前期对物业税方面的传言有过一些反应。

3.2第(六）、第(七)条提到的关于市场监管的调控手段的内容非常细致而且具有极强针对性。尤其是，将“捂盘惜售、囤积房源等”定义为违法违规行为；同时，要求“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”。我们认为，这将缩小开发商定价空间，房地产市场价格有调整压力。不过，目前开发商资金等状况较为有优势，政策的具体执行广度、力度如何较难预计，故该政策对市场的实际影响程度也有待观察。

4.我们认为开发商将重新、大量地转为谨慎。

5.中国目前处在城镇化、人口红利上升阶段，房地产中长期需求依然很强，国11条政策从长远看是有利于房地产市场健康发展的。

投资建议：

1.我们在2009年12月已经将地产板块投资评级下调为“同步大市-A”。

2.考虑到股指期货、融资融券将要推出，短期内对大市值地产板块有一定支持，可以对冲部分政策风险冲击，并结合房地产中长期发展空间，因此我们维持行业“同步大市-A”的投资评级。

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