政策调控收紧房企资金链 楼市或整体“退烧”

业内专家指出,此次国办通知是对2009年12月14日国务院常务会议提出的“国四条”的细化。确立的政策目标是抑制投资投机性购房需求,增加有效供给,稳定楼市预期,遏制房价过快上涨。这对房企而言,最直接的影响是资金链收紧;同时,投资需求削弱、房价高位盘整将降低房企的销售额和利润率,对房企的业绩增长产生负面影响。

或整体“退烧”

分析人士普遍认为,国办通知就促进房地产市场健康发展提出的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措,对楼市而言,无疑是“退烧药”,有望为楼市降温。

安信证券陶学明认为,目前房价已超越历史高点,有资产泡沫化倾向,抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。如果价格继续上涨,那么按揭优惠政策可能在2010年2季度后“实质性从严”。

业内人士指出,投资性需求退出对楼市降温效果明显。2010年,价量齐升的局面可能难以再现,市场需要一定的时期来消化高房价。房企销售额同比可能出现下滑。

西南证券认为,房地产行业外部融资环境正在趋紧。2010年,房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显,严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。西南证券估算,2010年房地产行业资金来源中,信贷资金增速将下滑25%-28%。另外,国土部与证监会配合核查再融资项目,这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。

供给有望提升

国办通知同时要求,各地加快中低价位、中小套型普通商品住房建设,增加住房建设用地有效供应。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。业内人士认为,在该政策的影响下,房地产投资和新开工量有望进一步上升,供给不足也将有所缓解。

日信证券指出,2009年,全国房地产新开工面积已出现明显回升,其中,8月、9月、10月及11月新开工面积同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月的新开工面积已高于2007年同期水平,预计这些新增供给将在2010年下半年显现。而随着各地加紧推进保障房建设,预计房地产开工量将继续上升。

另外,地方政府将抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这表明,未来楼市的供给结构将出现变化,产品供应量将趋向于普通住宅。

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二套房首付提高至4成 六月份以后房价可能调整

中国广播网

据中国之声《新闻纵横》7时18分报道,二套房贷款首付比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。昨天,各地的房地产中介公司应该都注意到了这条和他们的中介生意息息相关的房地产新政策。北京某房产中介公司一位工作人员说,他听到这个政策的第一反应就是对投机客来说,打击非常大。

随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价过快上涨等问题引起中央的高度重视。昨天,国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。有专家称,在目前市场情况下,出台这样的规定非常及时。

此次通知要求各地要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;要增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。同时,继续整顿房地产市场秩序,加强土地供应管理和商品房销售管理。对于房价过高、上涨过快的城市,要从根本上增加限价房、经适房、公共租赁房的供应,在扩大经适房建设力度时同步扩大供应范围。加快推进保障性安居工程建设,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹分析认为,中央采取市场渠道和社会保障双管齐下的方式全力加大住房供应,为平抑房价、满足更广大群众的住房需求提供保障。

秦虹:几条政策非常重要、非常关键。一个是增加普通商品房的供给,特别是增加保证性住房、公共租赁房这些低端的、价位相对低的房子供给,对一些中低收入者的住房需求会有更好的一种满足。

在房屋买卖资金使用上,继续支持居民首次贷款购买普通自住房,对二套房贷款要严格按首付比例不得低于4成、贷款利率按风险定价执行;实行差别化税收政策,对不符合规定条件的一律不得给予税收优惠。加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念,抑制投资投机性购房需求。

北京大学城市与环境学院董黎明教授说,通过税率的变化来限制多购房、搞房地产投资的人,差别化税收能够起到作用。

董黎明:比如买二手房,满了五年免收营业税,不到五年要交营业税。另外,按照面积(差异化收税),比如面积90平米的房子不交税,90到120平米的少交一点税,超过120平米的大户型房子要多交税,这也是差异化的政策。这些政策主要起引导作用。

严格执行房地产项目资本金要求,加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

秦虹认为,通过有保有压的灵活财税政策抑制投机性炒作,也能起到调控房价达到稳定的状态。

秦虹:要加大差别化信贷执行力度,09年金融危机各商业银行实际上没有很好的执行这样的政策,这个政策对提高投资成本对抑制购房也非常关键。

全国房地产经理人联盟地产评论员王智中说,商品房市场化11年,很多政策到目前并没有达到平稳健康稳定发展,中央政策的出台对楼市的稳定健康注入一剂强心针。

王智中:所以中央出一些政策,这是很关键的一点,其实也是传达了市场的信心、政府的一个意图,就是在2010年的时候,整个楼市预期要稳定健康的观念上和健康的轨道上。

当前房价上涨的趋势已经对民生形成打击。王智中认为今年房价在政策层面上已经失去了继续上涨或恶性上涨的理由,楼市将在整体上出现“量价”在稳定中的小幅下跌。

王智中:2010年的楼市我想是不可能重演2009年的不健康的行情。09年透支了今年的市场,会导致今年的成交量方面或有效需求方面肯定会比2009年差一点,降个10%降个15%是非常正常的。价格方面,我认为在六月份以后有调整的可能性。因为(成交)量会下来,价格平稳或是下降。

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