房价高涨的楼市风险在哪里

实际上，房地产市场本身隐藏着许多深层次问题，这些问题在房价的高涨下被掩盖了。因此，政府给如今房价高涨的楼市退烧非常及时。只有让房价回归到普通消费者的支撑水平上，今后楼市可持续发展的基本动力才能用之不竭。

去年底楼市调控的几项措施甫一出台，市场的反应就出乎意料地迅速。

北京市房地产交易管理网的数据显示，新年前两天北京市二手住宅网签数仅为30套。这一数字同比2009年和2008年的48套和93套，分别下降了37.5%和67.7%。而楼市另一风向标上海的表现同样不乐观。

毫无疑问，2010年将是楼市以调控和调整为主调的一年。楼市调控的目的在于引导市场理性回归，降低市场自身运行的风险，那么如果房价继续高涨，风险在哪里呢？

业界习惯于从对宏观经济的影响中判断楼市的风险，实际上，房地产市场本身也隐藏着许多深层次问题，这些问题在房价的高涨下被掩盖了。

房价过快上涨的首要问题在于会透支未来购买力，挤出中等以下购买力的购房人群。

有专家指出，当前楼市购买力已明显分出层次，也就是居住性需求和投资性需求并存。其中居住需求是楼市的有效购买力或者说最大购买力，也是支撑楼市长期发展的基础性力量。但一个房价飙升的市场，反而更有利于投机性需求的活动。

我们看到，去年楼市的火爆行情中弥漫着投机性气氛。将正常需求拒之市场大门之外，却靠大量的投机者来支撑市场，这种结构性失衡造就的楼市繁荣既是表面性的也是短期的。房价涨得越高，下面基础性的支撑就越小，从楼市的长期发展来看无疑是舍本逐末。

事实上，我国楼市从1998年实行住房货币化改革，到2004年实行土地招拍挂制度，完全市场化或者说真正的发展实际上是从2005年开始，其间还没有经过一个完整的市场周期考验。

房价除去在2008年出现过短暂调整，几乎一直处于一个上升通道。房价的上涨使得各个市场主体皆大欢喜，但表面上“看上去很美”的楼市却隐藏着汹涌的暗流。没有只涨不跌的市场和商品，这种建立在高房价基础上的繁荣并不牢固。

一个市场需要有抗经济周期的能力，相应地企业也需要有抵抗市场周期调整的能力，正常的市场更应该有优胜劣汰机制。但在现在的楼市中，由于严重的供给约束，房地产本身成为一个只要能进入、甚至不需要很高专业技术就能盈利的行业，有人称之为粗放式经营。这从频繁出现的“楼脆脆”、“楼倒倒”反映出的楼房质量问题中可见一斑。

而一本万利的楼市导致的是开发商更容易受到短期利益的驱动，而不重视正常利润和经营行为，忽视了市场调整风险。至今，公众对开发商利润的了解仍在云里雾里。在实体经济并不振的去年上半年，甚至出现开发商用大袋子装钱发奖金的情况。同时房价上涨造成的诱人“香饽饽”，也吸引了许多“门外汉”趁机进入市场分一杯羹。而作为市场的需求方，购房者却失去了与开发商讨价还价的能力，住房质量等问题反而得不到保障。

而且开发商也良莠不齐，实力强弱悬殊，许多企业本身的经营能力、资金状况就是脆弱的，只不过利用高资金杠杆入市，依靠预售款滚动开发，如果市场变动，这些企业存在很大风险。

从去年来看，开发商争相入市争抢“地王”，但实际上许多企业自身实力与“地王”并不匹配。一旦市场进行调整，积累的潜在风险就暴露无疑。

此外，房价如果进入持续快速上涨的通道后，整个市场就很难再有调整的动力，市场就会失去自身调整的能力，泡沫会越堆越大。这也是许多专家对中国楼市最大的担忧。

由于房地产业利润诱人，会不断吸引社会资金和资源向这一行业集中，从而导致与实体经济争夺资金、资源的局面。据了解，从去年下半年以来，通信、航空、家电等行业均有企业涉足房地产。尤其在房价过快上涨时，行业聚集的资金就会像雪球般不断滚下去，黑洞效应会不断放大。

再加上开发商或者投资客的渲染，以及搜罗出来的众多理由，只涨不跌成为市场的主流言论后，所有市场主体都认为价格上涨是必然的。那么，即使是一场正常的价格波动，市场可能就会影响剧烈。例如2008年年初深圳等地房价一调整就出现退房、断供现象，已经说明了这一问题的严重性。

因此，政府给如今房价高涨的楼市退烧非常及时。只有让房价回归到普通消费者的支撑水平上，今后楼市可持续发展的基本动力才能用之不竭。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。