房产政策宽松程度超出市场预期

【事件】

12月22日，财政部发布通知规定：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

【评论】

此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业税按全额收取的市场是一利好。我们认为，此次出台政策细则体现出对不同购房群体的区别对待。政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。另一方面，细则的出台对年底集中过户带来的市场压力起到一定的缓解作用；同时，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显。

调整力度低于市场预期

自国务院常务会议提出：“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”之后，市场普遍预期认为二手房营业税征收办法将恢复到2009年优惠政策施行之前的状态，但此次出台细则的宽松程度大大超过市场预期。与2006年出台的营业税政策相比要宽松，与2008年相比也还存有很大的优惠。从对未满五年的普通住宅规定看，之前的政策是全额征收营业税，此次政策“细则”延续了2008年的差额征收。这对当前普遍预期营业税仍按全额收取的市场是一大利好。

维护自住和改善型需求

此次出台的政策“细则”迎合了此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。对普通住宅和非普通住宅差别征收二手房营业税的方式，在一定程度上做到了通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体。

住宅差额征收营业税的方式，将大大减轻普通住房购买者转让时的税务负担，是对居民正常的自住和改善型住房需求的有力支持。而未满五年的非普通住宅全额征收营业税的方式，是对投机/投资性购房群体的严厉打击，以抑制投资/投机行为扰乱市场。

将缓解短期集中成交压力

此次出台的营业税政策“细则”，对年底之前因政策恐慌而出现的集中过户产生的市场压力起到一定的缓解作用；同时，也在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过为明显，尤其是2-5年内交易的二手商品房普通住宅能够得到持续活跃。

从二手房营业税征收细则上看，刚性需求、自住性需求仍是中央保护的对象。因此我们认为若未出现房价上涨过快的现象，未来政策即使出现调整也将只是针对投资、投机性需求，针对全行业调控的政策出台可能性不大。

以上观点由克而瑞（中国）信息技术有限公司沈阳机构、沈阳易居房地产研究院提 栏目主持 刘轶南

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