完善拆迁条例 土地一级开发市场迎来变革

完善拆迁环节

由于拆迁条例事关民生问题，因此有关部门保持了审慎研究的态度。尽管目前还处于调研和讨论阶段，但不少业内专家表示，现有的拆迁条例已经不适合当前市场发展，未来应该进行修订甚至废除。这样，除了解决民生问题外，还将极大减少目前土地一级开发中存在的纠纷，从而加快土地一级开发流程。

京华律师事务所的律师秦兵表示，近几年在房屋拆迁过程中出现各种法律纠纷已经屡见不鲜，主要是由于拆迁条例已经不适应当前的房地产市场发展。

拆迁条例诞生于1991年，于2001年经过修改并沿用至今。专家指出，拆迁条例是在旧城改造的背景下诞生的。当时政府是主导，不区分公益和商业拆迁，这成为了当下频频出现的拆迁矛盾的根源。随着楼市逐渐升温，房屋已经成为个人重要资产，而拆迁条例却忽视了被拆迁人的合法权益，因此引发了诸多问题。

除了被拆迁人的合法权益受到侵害外，拆迁纠纷也导致了土地一级开发推迟。北京某国有房地产开发公司的一位负责人表示，部分地块由于拆迁问题难以得到解决，影响了开发商土地一级开发的速度，从而导致土地推迟上市，对土地供给造成了一定冲击。“今年北京成交的一块地王项目就是因为拆迁问题而推迟了一年才上市。”

秦兵表示，应该按照物权法的原则和民法的标准来解决房屋拆迁过程中的问题，采取市价补偿的方式并且保证居民有稳定的居住环境。“虽然拆迁条例的修改面临很大阻力，但是目前国家已经开始重视拆迁过程中存在的大量问题。”

该负责人指出，北京市国土局已经开始在回龙观村项目实行“拆迁配套先行”的一级土地开发模式，将学校和医疗等公共配套设施由政府先建设再进行回迁，这样就解决了配套滞后等问题。“而拆迁的顺利实施，将加快土地一级开发环节和土地储备的速度。”

改善一级开发

不久前，北京市推出新的土地政策，从明年起将土地一级开发收回国有。分析人士认为，这一政策将保证土地有效供应，对平抑地价起到积极作用，同时也将使土地交易市场更加公平、透明。

专家指出，土地一级开发不同于商品房开发，主要包括上市出让前的征地、拆迁、安置、补偿等多个环节，使土地达到熟地条件再进行有偿出让或转让。根据国土部有关规定，一级开发企业的利润率不得超过8%。这就使得土地一级开发的利润空间被锁定。

“不少开发商希望借助土地一级开发，帮助企业在二级市场上获得开发资格。”北京建工置地的一位负责人表示，由于一级开发利润率低，而二级市场的竞争压力越来越大，一些一级开发商通过故意延期交地等方式左右土地上市时间，等地价攀升时抬高价码。这对于土地的平稳供应影响很大。“如果一级开发集中在政府手中，可以采取例如提前预公告等形式，缩短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”

分析人士认为，土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。对于当前土地市场上存在的各种问题，未来国家将加大对土地一级和二级开发的综合治理，以解决日益突出的土地稀缺性和需求增长之间的矛盾。

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