外来商业地产为何“登陆”宜宾？

“我们不仅要让宜宾人来买我们的商铺，还要吸引川南周边城市的市民到自贡做经营，搞投资。”中国•川南皮革城项目宜宾办事处负责人方先生告诉笔者，这是他们在宜宾设立项目展示厅的目的之一。自贡商业地产抢滩宜宾市场，并积极开展营销推广活动，宜宾市场的吸引力可见一斑。

近年来，宜宾房地产市场发展迅速，但由于城市规划建设的落后，宜宾新建城区的人口增加了很多，而商用物业却没有增加多少，这就形成了较大的市场缺口，而巨大的市场空白自然会吸引外来地产商前来“抢食”。

川南皮革城宜宾办事处负责人方先生在接受笔者采访时说，2009年，宜宾GDP总量为720亿元，居川南五市之首，经济发展活跃，民间资本雄厚，因此，具备了资本输出的可能。同时，资本的趋利性，也使得商铺的购买和商业的经营具有很强的跨区域特征，这也是我们的商业地产项目瞄准宜宾市场的主要原因。

“在此之前，就有一些宜宾市民来到我们项目进行考察，目前已有100多组客户和我们达成投资意向。”方先生说，“此次在宜宾设立项目展示厅，希望能够和宜宾的客户实现较好的沟通，并产生一定的影响，让宜宾的投资者在比较中选择较好的投资项目。”

据方先生介绍，除了看中宜宾本身拥有的市场优势外，还基于川南皮革城项目所具备的投资优势；项目良好的区位和投资前景，以及周边固定的消费群体等都是吸引广大客户前来投资的主要因素。

笔者在对四川自贡嘉丰置业有限公司总经理陈波先生采访中，陈总对中国•川南皮革城的商业模式、特点等对笔者进行了详细的介绍，据陈总介绍，中国•川南皮革城选址前后经历了两年半的时间，选址自贡是因为自贡的区位优势明显，一小时车程内可到达宜宾、内江、泸州、乐山等川南城市，两个小时内可到达成都、重庆等西部中心城市，交通条件成熟。陈总特别介绍到自贡是一个有着悠久历史和深厚文化地域的名城，有着“龙之乡，盐之都，灯之城”之称，自贡、宜宾、泸州、乐山、内江等川南五市常住人口约2200万，经济发达，随着西部大开发的一步步深入，东部产业及资本不断朝西部转移，川南五市必将引来新的历史发展机遇。陈总以海宁中国皮革城为例，向笔者介绍了皮革成品专业市场的发展历程，海宁中国皮革城建成于1994年，为浙江省重点专业市场，我国最大的皮革专业市场，总共分为五期开发建设，总建筑面积约60万㎡，年交易额高达百亿元，租金水平高达150元/㎡/月，预计年租金增幅在15%以上，售价更是高达近10万元/㎡，海宁位于上海杭州之间，辐射整个“长三角”区域，海宁中国皮革城距杭州、苏州汽车车程在一小时以内，距上海车程一个半小时以内，立足“长三角”都市圈，以都市圈市民为目标消费群，加上以特色商品为支撑，使皮革城的区位优势得到明显体现。其次是商品优势：海宁中国皮革城是以皮革商品为主打商品，其商品有皮革服装、皮具箱包、皮毛及其制品、皮鞋等几百个大类数千款品种，是任何其他购物中心无法比拟的，因此对“长三角”都市圈市民具有特殊的吸引力。据陈总介绍，专业市场辐射范围大，覆盖人口多，采购成本低，交易平台大，商品种类多，客户参与性强，中间流通环节少，其商业模式非传统模式可比拟，有着巨大的比较优势及竞争力。

大型商业地产跨区域扩张

据业内人士分析，目前，大型商业地产的跨区域化正在成为一股新趋势。这其中的原因是多方面的，如城市化进程、中心城市对资金的洼聚效应、区域经济的差异、品牌经营的扩张等。

近年来，随着中国城市化和都市带建设的高涨，将房地产开发与城市开发运营、城市和城市带的重组相结合，为超大规模商业地产项目的出现创造了可能。

而大型商业地产的商圈辐射半径和巨大的体量，都决定了它的招商、营销必须走出当地城市，面向全国甚至面向全世界，实施异地营销。

一方面，随着城市交通的日益便捷和中心城市的辐射能力不断增强，大型商业地产的商圈辐射半径在加大。另一方面，大型商业地产巨大的体量所需要消化的经营者和投资者，都不是当地一个城市所能提供的。

为宜宾商业地产开发提供借鉴

目前，随着宜宾城市化进程的推进，也迫切地要求提升宜宾商业地产的开发水平。宜宾某房产公司高管张先生认为，外来大型商业地产进入宜宾推广的同时，其展现的项目优势和新的理念，也将给宜宾未来的商业地产开发提供一些借鉴。

首先是对城市运营的理解。城市运营商不是纯粹的企业，而是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设有机组成部分，和一般的房地产开发商相比，在内涵和外延上都有着很大的突破和超越。

其次，大型商业地产的开发必须高度重视前期规划，包括经营主题、业态规划、面积规划及与其匹配的停车、水、电、气等市政配套等等。所有的建筑规划必须围绕着所设定的经营主题和业态规划，还要做到先招商后销售，才能解决销售过程中客户最为关心的经营问题。

还有就是，大型商业地产营销将遇到种种问题，包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、招商、财务支援和经营管理、销售管理等，若发展商不具备相应的商业经验，且独立面对这些问题，操作过程中势必带有盲目性。因此，应该借助具备商业经验的专业团队，来策划、设计和实施，包括专业的前期规划顾问、招商公司、销售代理公司、经营管理公司等。

本土开发商压力与机遇并存

宜宾房地产界有关人士说，外来商业地产的到来，在一定程度上或许会给本土开发商带来触动。但同时，外来地产成功的品牌管理经验，丰富的地产开发理念，将给本土开发商带来全新的运营思路和理念。

外地开发商登陆宜宾，其实更多的是机遇。在国内城市中，宜宾属于内地二三线城市，外来开发商到宜宾来争夺市场，在一定程度上会促使本土地产商为消费者提供更高端、更精致的服务，同时，会对宜宾房地产的开发环境和理念产生一定影响，也为本土商业地产“走出去”提供了参考。

相关背景资料

中国•川南皮革城位于四川省自贡市大安区北环路18号（恐龙馆旁），项目总投资5个亿，为省市重点招商引资商业项目，占地约130亩，总建筑面积约为15万㎡，其中一期建筑面积约85000㎡，二期建筑面积约75000㎡，机动车停车位约800个，主体结构四层，建成后将形成3500个商铺，进驻1200余商家，年交易额将达8亿元，利税4000万元以上，直接提供就业岗位3000余个，川南皮革城一期的建成运营将成为西南首家规格最大的皮装裘皮、箱包鞋类主题专业市场；二期建成运营后也将成为西南首家毛衫类主题专业市场。川南皮革城正对面的自贡东门汽车客货运中心建成后，每天流动人口将高达10000人次左右，东侧的恐龙王国公园建成后，更将带来高达每年300万左右的游客量。同时恐大路、北环线距中心城区仅5公里左右的距离，自驾车7分钟之内即可到达中心城区，内宜高速、建设中的成自泸赤、乐自隆高速公路可在一小时车程内到达宜宾、泸州、内江、乐山等周边城市，两个小时内可到达成都、重庆、雅安、昭通、赤水等城市，交通便捷。

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