2010 外来房地产大鳄宜宾掘金？

两会刚过，北京地王孪生三胞即在同一天诞生，3月15日，大望京一号地以2.75万元/平方米的楼面地价，总价40.8亿元被远洋地产旗下北京远豪置业拿下；大兴亦庄住宅及商业地块被中信地产以52.4亿元获得；中国兵器集团属下世博宏业，则最终以17.6亿元，2.83万元/平方米的楼面地价摘得单价地王。

同样是在3月份，本地媒体刊登了“宜宾在京开展多项经贸洽谈活动，引进资金16亿元”的消息，其中，“对中体产业集团和靠山居集团两家北京企业进行了考察”，“两家企业都已达成合作意向或正在与我市积极接触，计划与我市在合作打造竹海景区以及宜宾火车站站前广场项目建设上取得实质性进展，实现新的突破。”等报道，尤其引人注意。

一线城市可能降温

从去年年底以来，国家在房地产方面的宏观调控已明显收紧。两会期间，楼市成为最热的话题之一，在全国人大代表中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》这一整治房地产用地的专项文件，掀起“房地产土地调控风暴”。23日，国务院召开第三次廉政工作会议，指出规范国有企业在房地产领域的投资行为，是今年要重点抓好的工作之一……这一系列的政策，无疑将对北京、上海等一线城市产生重大影响。

一方面是政策影响，另一方面地价太高，加上竞争激烈，已让一线城市房价的上涨无法与建房成本同步，未来一、二年内增幅可能不大。比较而言，二、三线城市的城市化进程正在加速，刚性需求仍占主导地位，加上投资属性也不大，这些因素聚在一起，自然会成为部分地产大鳄挖掘潜力的目标。

为什么选择宜宾

从笔者与外地几个企业人员的交流来看，他们对宜宾房地产的兴趣，主要集中在以下几点上：

首先，宜宾正处于快速的城市化进程当中，至去年底，城镇化率达到36.56%，并继续以每年2个百分点的速度在增涨，基础设施和投资环境都较以往有了很大的提高。

其次，宜宾的房地产市场起步较晚，开发企业对地块的选择余地较大。原材料成本、劳动力成本、管理成本也相对较低。虽然最近一年来房价也出现了一定涨幅，但随着城市化率的提高和经济的快速发展，住房需求也在不断提高，并且这些需求都是刚性需求，受国家宏观调控影响较小。

第四，在宜宾的房地产市场中，本地居民仍然是主要购买力量。同时，周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及升值预期，近年来已开始进入中心城区购买房产，从而带来新的刚性需求。此外，随着宜宾经济的增长，未来对劳动力的需求会大幅增加，这也将成为另一股刚性购房需求的来源。

以高端市场为切入口

开发企业跨地区拿地是很正常的事，笔者最为关心的，其实是这些外来大鳄到宜宾后的商业开发模式。对此外地企业也不回避，他们的目标，就是城市综合体和旅游地产，这其中对城区房地产影响最大的，无疑是城市综合体。

之所以选择这种模式为切入口，是因为城市综合体本身就是一个城市的微缩体，它涵盖了商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅等众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。不但能为开发商带来多方面的经济效益，也是迅速占领城市制高点的有效方法之一。同时，城市综合体对资金、经验、人才、专业程度的要求均较高，一般中小型开发商往往难以胜任。这些正是地产大鳄们扬长避短的较好办法。

另一方面，地方政府同样对城市综合体项目也青睐有加。这种模式既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入，还可以明显的带动区域发展，对投资和消费也具有拉动效应。如此一来，城市综合体成为企业、地方政府的共同选择，也就理所当然了。

喜忧参半的投资

客观地说，宜宾部分房产项目比较粗放，部分开发企业的思维模式也有一定局限，这为发达、先进城市的地产企业创造了较多的机会，但这也并不表示没有风险。有业内人士就提醒道，开发商到外地开发本身就存在风险。由于对宜宾市场以及投资环境并不了解，福建上一企业就杀羽而归，成了一个失败的例子。

此外，房地产市场地域特征明显，对于异地开发者来说，解决异地开发的文化差异等问题不但关键，也很困难。如组织机制、人才机制等，如果这些问题不能很好地解决，进入宜宾后也会出现很多问题。

“正因为打算介入宜宾市场，我们才会谨慎从事，对宜宾进行仔细的调研、考察。”这是北京万方地产员工留给笔者的原话。

微信扫一扫，去小程序咨询，了解最新销售价格动态

微信扫一扫，加入宜宾买房帮，楼盘动态早知道

三江房产网声明：一切标明来源“三江房产网”或注有"三江房产网"LOGO的所有文字图片等资料，版权均属宜宾三江房产网所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品，许可转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三江房产网赞同作者观点。