余丰慧：谈中小房企借高利贷

这是一个恶性循环：房价越下降——楼市风险越大——银行越惜贷——房企资金越紧张——楼市越萎靡——房价越下降……

“我们这里好几家开发商集中高息贷款，大多是通过熟人或者亲戚，如果手里有闲钱，可以投到那里，每个月的利息是在4%上下浮动”，家住河北的李女士说，“但是现在楼市不是特别好，一般关系的不太敢投了。”(据6月24日《证券日报》)

目前，中国楼市不断降温，交易量大幅度下降，部分城市房价持续走低，使得房地产风险凸显出来。对这种风险最为敏感的就是金融机构。这是经济金融规律所决定的，即：哪个行业风险显现，哪个行业就会迅速出现惜贷等流动性紧缩现象。这种现象往往是一个恶性循环：房价越下降——楼市风险越大——银行越惜贷——房企资金越紧张——楼市越萎靡——房价越下降……

在楼市流动性紧缺，银行惜贷情况下，首当其冲的是实力薄弱的中小房企，特别是一些房价跟风一二线城市被炒作走高的三四线城市。金融机构不仅不敢发放新贷款，而且还要收回存量贷款。这是基于银行信贷资金的安全性、流动性和盈利性投放三性原则。安全性被排在第一位。

而目前，开发商的开发贷款已经存在明显的风险。

从土地开发贷款来说，受房价下降影响，许多地方土地拍卖已经出现流拍、底价成交情况，一些昔日“地王”纷纷折本退回土地，卖地难问题正在显现。土地开发贷款风险是巨大的。

从房产开发贷款来看，土地开发贷款风险大，肯定传递到房产开发贷款上。在楼市低迷情况下，在房价走低趋势业已形成前提下，发放房产开发贷款无异于自寻风险。

目前，全国房地产贷款14万亿元，其中房产地产开发贷款大概在3万多亿元，风险逐渐在暴露，银行正在发愁这些贷款风险如何预防呢？哪还敢发放新的开发贷款呢？

在这样的背景下，中小房企被逼迫伸手向高利贷融资，是饮鸩止渴的做法。比如：“每个月的利息是在4%上下”，年息就是48%，这种融资成本就是在房价暴涨时期都很难覆盖利息，何况房价正在走低呢？

中小房企摆脱困境的唯一出路是以价换量回笼资金。把回笼的资金用于尚未完工的在建项目，促其尽快完工进入销售环节。同时，停止开发新项目。待到房价回落并稳定在一定水平后，持币观望的刚性需求必将被释放出来。

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